LECCION 40 - PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

LECCIÓN XL

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

La publicidad en materia de Derechos Reales, es la exteriorización de las situaciones jurídicas reales, referidas a cosas individualizadas, a los efectos de que, posibilitando su cognoscibilidad (conocimiento) por los terceros pueda serle oponibles.

1. IMPORTANCIA.

La razón de ser de la publicidad es una consecuencia del carácter absoluto de los derechos reales. Siendo oponibles erga omnes, no se concibe que el sujeto pasivo de la relación jurídica esté obligado a respetarlos, si no los conoce.

El conocimiento se efectiviza a través de la publicidad, cuyo fin primordial es la tutela de aquellos terceros que tiene un interés legítimo en que no se les oponga un derecho que no pudieron conocer.

La publicidad fortalece la seguridad del tráfico jurídico, al permitir que se conozca la titularidad de los derechos, sus mutaciones, los gravámenes, limitaciones o restricciones que puedan pesar sobre los mismos.

2. SISTEMAS DE PUBLICIDAD ANTIGUOS: ROMANO, GERMÁNICO, ESPAÑOL, ETC.

El sistema Romano: En el derecho romano, eminentemente formalista, estuvieron en vigencia la “mancipatio y la “re in iure cessio”, en el derecho civil como modos de adquirir el dominio. No estaban ambos sujetos a la formalidad de la inscripción y la publicidad; en cambio el titular de los derechos reales transmitidos, se aseguraba mediante la tradición que hacía el tridente al adquirente, y la intervención del magistrado.

El derecho romano, no obstante haber alcanzado un grado de perfeccionamiento notable, descuidó completamente el asunto de tan extraordinaria importancia, como el relativo a la publicidad como modo de conseguir plena seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario. Se puede afirmar que el derecho romano se caracterizó por la falta de publicidad, no solo en relación a los actos de transmisión del dominio, sino de todos aquellos que tuvieran por objeto la imposición de gravámenes.

El sistema Germánico: Los germánicos tampoco conocieron un sistema de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación del dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles.

La diferencia con el derecho romano radica en que el germánico conoció la distinción entre bienes muebles e inmuebles, que se afirmó con el tiempo dando lugar a la publicidad en materia inmobiliaria.

Al principio se empleaba la formula oral, pero más tarde se adoptó la escritura; de estos actos se dejaba constancia escrita en los archivos judiciales o del Consejo Municipal. Con el correr del tiempo se habilitaron libros especiales para la trascripción de los títulos, prácticas en las cuales se encuentra un atisbo del principio de registración que adquiriría, posteriormente, una registración más formal y se consolidará definitivamente.

Actualmente en este sistema, la inscripción tiene efecto constitutivo, lo que confiere a las transacciones jurídicas inmobiliarias la máxima seguridad posible de tal manera que los asientos constituyen la verdad única, de este modo la fe pública es absoluta.


2. DERECHO COMPARADO. SISTEMAS MODERNOS: ALEMÁN, FRANCÉS, SUIZO, TORRENS, ETC.

A) SISTEMA FRANCES: la registración no es indispensable para que nazca o se transmita el derecho real, entre partes; pero sí es indispensable para que el mismo sea oponible a terceros. Este es el sistema aplicado en nuestro país, ya que la inscripción es DECLARATIVA, porque sirve para publicidad y no para la constitución del derecho real.
B) SISTEMA ALEMAN: en este sistema en cambio la inscripción es CONSTITUTIVA entre partes y frente a terceros. La única diferencia entre los terceros y las partes son los efectos de la inscripción: frente a terceros no se admite prueba en contra; pero entre partes el acto puede ser impugnado. Se aplica el principio de fe pública registral: las inscripciones se reputan verdaderas aunque no lo sean, para el que adquiere de buena fe. Se presume que la persona que tienen inscripto a su nombre un derecho real, es porque le pertenece.
C) SISTEMA AUSTRALIANO: Este sistema llamado TORRENS en memoria de su creador Sir Richard Robert Torrens, tiene vigencia, con mayores o menores variaciones en Nueva Zelanda, Inglaterra, algunos Estados de Norteamérica, Brasil. En este sistema la inscripción es CONSTITUTIVA. El que quiere inscribir un inmueble tiene que presentar dos cosas: Un plano hecho por un profesional, con todos los detalles del inmueble y la documentación que le da el derecho sobre dicho inmueble. Ambas cosas son revisadas; el plano lo revisan agrimensores y las documentaciones, los Abogados. Se anuncia por edictos la intención de inscribir el inmueble y si nadie se opone, se hace la inscripción. El titulo expedido por el Registro es inatacable y su fuerza probatoria es absoluta. Contra el contenido del registro no puede prosperar acción alguna, de modo que la fe pública registral está incrustada en el título. La expedición de este representa el punto final de las diligencias preliminares.

Dos notas fundamentales destacan el sistema Australiano:

a) en primer lugar, el titulo es expedido por el Estado y sirve para acreditar la realización de un acto traslativo del dominio por modo originario;
b) el titulo expedido por el Registro es inatacable de manera que la protección que brinda la institución es absoluta. El titulo de dominio hace he en justicia de su contenido al mismo tiempo que constituye prueba suficiente de que la persona nombrada en él es el verdadero titular de los derechos respectivos.

Este principio de inatacabilidad puede provocar perjuicios, por lo cual el sistema Australiano adoptó un régimen de seguro con el propósito de resarcir a quienes resultaren dañados en sus intereses. Con tal objeto, todo interesado debe abonar el equivalente al dos por mil (2 %o) del valor de los bienes inscriptos y con los recursos así obtenidos se indemniza a los perjudicados.

4. SISTEMA DE CLANDESTINIDAD: PUBLICIDAD INCOMPLETA.



5. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL: CONCEPTO. CONTENIDO.

Se puede definir al derecho inmobiliario registral como el conjunto de normas que regulan la registración de los actos de constitución, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles y la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad.

Contenido: el derecho inmobiliario registral constituye un desenvolvimiento de la parte del derecho civil destinada al derecho de cosas, y, concretamente a los modos de adquirir y perder la propiedad de bienes. Es un derecho de naturaleza material y en parte de naturaleza formal. En dicho derecho hay una parte dedicada a la organización del Registro de la propiedad y al modo de llevarlo y a la estructura de los asientos que deben extenderse en sus libros, pero además de esta parte formal, existe un contenido material en el que el derecho inmobiliario predica efectos sustantivos que se manifiestan en los llamados principios de legitimación y de fe pública registral.

6. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES. CONCEPTO. ENUMERACIÓN Y APLICACIÓN DE CADA UNO DE ELLOS.

Concepto: Los principios registrales son el resultado de la sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema. Estos principios sirven de guía al juzgador, economizan preceptos, facilitan la comprensión de la materia y elevan a la categoría de científicas las investigaciones propias de la especialidad.

Enumeración y aplicación de los principios:

A) PRINCIPIO DE INSCRIPCION: Este principio determina si la formalidad de la inscripción constituye un factor para que el negocio dispositivo de inmuebles provoque la transmisión o desplazamiento de la sustancia jurídica inmobiliaria del transmitente al adquirente.
B) PRINCIPIO DE PRESUNCION DE EXACTITUD REGISTRAL o PUBLICIDAD: Se entiende por publicidad aquel requisito que añadido a los que rodean a las situaciones jurídicas, asegura frente a todos, la titularidad de los derechos y protege al adquirente que confía en sus pronunciamientos, facilitando de esta manera el crédito y protegiendo el tráfico jurídico. El fin de la publicidad es la SEGURIDAD JURIDICA que proporciona los medios de defensa eficaz de los derechos de los contratantes al mismo tiempo que crea las condiciones necesarias para el conocimiento de la situación verdadera de las relaciones jurídicas inmobiliarias. La publicidad otorga certeza al contenido del registro de modo que sus asientos gozan de la presunción de exactitud aunque tales asientos no concuerden exactamente con la realidad jurídica.
C) PRINCIPIO DE ROGACION: Rogación significa pedido, petición, es decir, las anotaciones e inscripciones en el registro DEBEN SER SIEMPRE PEDIDAS ya que el Registro no actúa de oficio, pueden pedirlas: a) El Autorizante (Escribano) del documento que se pretende inscribir o anotar; b) Quien tuviere un interés en asegurar el derecho que se ha de registrar (ej.: el particular que sufre perjuicios por la inactividad del Escribano que autorizó la escritura). Este principio tiene algunas excepciones: i) Las anotaciones de medidas cautelares (embargos, inhibiciones, etc.) caducan a los cinco años de pleno derecho, sin necesidad de rogación (art. 701 del Cód. Proc. Civil); ii) Las anotaciones de los hipotecas caducan a los veinte años 8siempre que no se renueve su inscripción), sin necesidad de rogación.
D) PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL: por este principio el titular registral es tratado como verdadero titular del dominio o derecho real inscripto a su nombre. La inscripción es el punto de partida de la eficacia del principio porque de ella nace la presunción de que el derecho existe y pertenece al titular registral. El titular goza de la presunción “iuris tantum” a su favor, porque una vez probada la existencia de la inscripción, el favorecido se ve liberado de la obligación de probar la existencia del derecho; de este modo el titular registral litiga desde una posición privilegiada porque no necesita de ningún tramite previo para lograr el reconocimiento del derecho inscripto por parte de quienes lo desconozcan, lesionen o perturben; debiendo quienes lo desconocen probar la no titularidad del derecho real invocado por aquel que inscribió su derecho real.
E) PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: Es otra de las manifestaciones del principio de exactitud del contenido del Registro, en cuya virtud el contenido registral se reputa irrebatiblemente exacto en provecho del Tercer Adquirente como medio de lograr la seguridad en el tráfico jurídico de inmuebles. Este principio se manifiesta mediante una doble presunción: a) la presunción “iuris tantum” de que los derechos existen y pertenecen al titular registral y b) la presunción “iure et de iure” en virtud del cual los terceros adquirentes se encuentran en una posición inatacable. Esto es, la presunción de exactitud del Registro y presunción de Integridad del Registro, que produce el efecto de que “lo que no está inscripto en el Registro en el momento de la adquisición no existe; lo no inscripto no perjudica a terceros”.
F) Existen otros principios no menos importantes como:
a. El principio de Prioridad: este principio se concreta en que “aquel en cuya virtud el acto registral que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad, se antepone, con preferencia excluyente o superioridad de rango, a cualquier otro derecho real que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiera aún ingresado en el Registro o lo hubiere sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior”;
b. El principio de especialidad: Este principio establece que el inmueble debe estar individualizado perfectamente (valor, ubicación, quien es su titular, si tiene gravámenes hay que especificar su monto, por ej.. una hipoteca por un monto determinado, etc.) y todos los datos deben ser inscriptos en los asientos registrales.
c. El Principio de Tracto Sucesivo: Este principio significa que el orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo, forma una cadena, y cada nueva inscripción se apoya en la anterior. Ej.: si en el asiento registral aparece Juan Pérez como Titular, entonces es él y no otro el único que puede vender o gravar dicho bien.

7. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. CONCEPTO. IMPORTANCIA.

El Registro de la Propiedad es la institución encargada de registrar y dar publicidad a los actos de constitución, modificación, transmisión y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles; tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre fincas.

Importancia: El Registro de la Propiedad es la institución encargada de dar publicidad a los actos y negocios constitutivos, modificativos o extintivos de los derechos reales sobre bienes inmuebles.

8. PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES. LEGISLACIÓN NACIONAL.

La publicidad en materia de derechos reales, es la exteriorización de las situaciones jurídicas reales, referidas a cosas individualizadas, a los efectos de que, posibilitando su cognoscibilidad por los terceros interesados po los terceros, puedan serle oponibles.


9. DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS. ESTRUCTURA.

La Dirección General de los Registros Públicos está organizada por la Ley Nº 879/81 que establece el “CODIGO DE ORGANIZACIÓN JUDICIAL”, que en su Título IX, art. 262 establece que la Dirección General comprende en total catorce registros, que son los siguientes:

a) Inmuebles;
b) Buques;
c) Automotores;
d) Aeronaves;
e) Marcas y Señales;
f) Prenda con Registro;
g) Personas Jurídicas y Asociaciones
h) Derechos Patrimoniales en las relaciones de familia;
i) Derechos Intelectuales;
j) Público de Comercio:
k) Poderes;
l) Propiedad Industrial;
m) Interdicciones, y
n) Quiebras y convocatorias.

El Registro que nos corresponde analizar de acuerdo con los objetivos de la materia es el de Inmuebles. El art. 311 del COJ., establece.

“El Registro de Inmuebles se llevará abriendo uno particular a cada finca, comenzando por la primera inscripción que se expida, y agregando a continuación todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores, sin dejar claros entre unas y otras”.

El art. 315 del COJ prescribe:

“En cada uno de los registros de inmuebles, hipotecas, embargos e inhibiciones se llevaran dos libros índices, por orden alfabético, según la letra que corresponda a la inicial del apellido del dueño de los bienes. Uno de ellos se conservará en la oficina de origen, y el otro se remitirá al archivo”

10. ACTOS INSCRIBIBLES.

De acuerdo a los principios generales consagrados por el COJ, los actos sujetos a la formalidad de la inscripción son, fundamentalmente, aquellos por medio de los cuales se constituyen, transmiten, modifican o extinguen derechos reales. Así, se llevan al registro las modificaciones y extinciones de derechos reales, las anotaciones preventivas así como a los actos que tengan por consecuencia restricciones al derecho de propiedad; así cabe mencionar los siguientes:

Los derechos reales: dominio y condominio, usufructo, uso y habitación, servidumbres activas e hipotecas. Lo que se inscribe es el Acto que constituye, modifica o extingue un derecho real.

El Código de Organización Judicial establece en el art. 269:

“En el registro de Inmuebles se anotarán los derechos reales y sus modificaciones o extinciones; los bienes afectados al régimen legal del bien de familia, así como la inhibición, embargo, u otras restricciones al derecho de propiedad. Se anotarán, asimismo, los contratos de locación”.

Cabe expresar que para la realización de un acto jurídico referente a constituyen, transmiten, modifican o extinguen derechos reales, los Notarios y Escribanos Públicos deben solicitar al Registro de Inmuebles el “Certificado de las condiciones de dominio” que tiene el efecto de “BLOQUEO” registral por un determinado plazo, en este sentido el C.O.J. establece:

Art. 280 (modif.. por Ley 963/82): “Ningún Escribano podrá extender, aunque las partes lo soliciten, escritura alguna que transmita o modifique derechos reales sin tener a la vista el Certificado del jefe de la Sección correspondiente, en el que conste el domicilio del inmueble y sus condiciones actuales, bajo pena de destitución del cargo y sin perjuicio de las responsabilidades emergentes.

Dicho Certificado será expedido en el día y será válido por el término de veinte días en la Capital y treinta días en el Interior incluyendo los inhábiles. Durante su vigencia no podrán inscribirse los embargos, inhibiciones o cualquier otra restricción de dominio, ni ningún instrumento público o privado que restrinja, modifique, constituya o limite derechos referentes al mismo bien.

Tampoco podrán expedirse otros certificados relativos al mismo inmueble.

El Funcionario que no observare las prescripciones que anteceden serán pasibles de las mismas sanciones establecidas para los Escribanos Públicos”.