Saturday, September 30, 2006

LECCION 27

LECCIÓN XXVII

DOMINIO IMPERFECTO

1. NOCIÓN. DISTINTOS SUPUESTOS.

El art. Art.1955 establece. “El dominio se llama pleno o perfecto cuanto todos sus derechos elementales se hallan reunidos en el propietario, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando (1)debe resolverse, al fin de cierto plazo o al (2) advenimiento de una condición, o (3) si la cosa que forma su objeto es un inmueble gravado respecto de terceros con un derecho real que este Código autoriza.

De este modo la propiedad es “plena o perfecta” cuando todos sus elementos fundamentales se acallan reunidos en el propietario y es menos plena o imperfecta cuando tiene gravamen real o es resoluble.

El DOMINIO IMPERFECTO es aquel en el que los derechos del propietario están sujetos a fuertes restricciones ya sea porque el dominio está sujeto a una condición resolutoria (dominio revocable), ya sea porque el titular del derecho de una propiedad lo ha desmembrado, desprendiéndose de una parte de sus atribuciones, al gravar la propiedad con un usufructo, una servidumbre, etc.

Dice el autor argentino Guillermo Borda: “…quien ha adquirido el inmueble por boleto de compraventa y de buena fe, recibiendo la posesión, tiene una posición jurídica muy fuerte, con las características del verdadero dominio. Pero limitado y, por tanto imperfecto, desde que le falta la escrituración e inscripción en el Registro le impide, como principio, oponer su derechos a terceros(…); le impide también otorgar los actos que exigen la inscripción registral: los derechos reales de hipoteca, usufructo, etc. Tampoco podrá transmitir el dominio pleno por falta de la posibilidad de escriturar[1]

2. DOMINIO DESMEMBRADO.

El dominio es “desmembrado” cuando el dueño pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los atributos esenciales del dominio en virtud de un derecho real a terceros. Tal sería por ejemplo: la constitución de un derecho de usufructo, de uso o habitación, de una servidumbre, de una prenda. En cambio una hipoteca no constituye una desmembración del dominio porque el dueño sigue en goce pleno de sus potestades de usar, gozar y disponer de la cosa. Tampoco existiría un dominio desmembrado, en sentido técnico, en el caso de haber conferido a un tercero el derecho de usar y gozar la cosa, como ocurre en el arrendamiento o en el comodato, porque en estos casos se establece una relación entre acreedor y deudor, pero no directamente sobre la cosa. El contrato de locación da un derecho de meramente personal y no real.

3. PROPIEDAD RESOLUBLE. EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN.


Si una persona vende una cosa en acto subordinado a un plazo o término resolutorio o a una condición también resolutoria[2], el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición hace que el derecho retorne al tradente, quedando revocado el del adquirente. Aquél recuperado el dominio, puede demandar la restitución de la cosa del poder de quien la tenga. Se trataría de una propiedad transmitida temporalmente, es decir con un límite de eficacia en el tiempo.

El Código Civil establece : “DE LA PROPIEDAD RESOLUBLE”

Art.2163.- Resuelto el dominio por el cumplimiento de la condición o por el vencimiento del plazo estipulado por las partes, se entienden también resueltos los derechos reales que se hayan constituido. El propietario en cuyo beneficio tiene lugar la resolución, puede reivindicar el inmueble del poder de quien lo posea, libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que hubiese sido gravado, pero estará obligado a respetar los arrendamientos que se hubieren hecho.

Art.2164.- Si el dominio se resuelve por otra causa sobreviniente, el que lo hubiese adquirido por causa anterior a la resolución será considerado propietario perfecto, quedando a la persona a cuyo beneficio se operó la resolución, el derecho de accionar contra aquél cuyo dominio se resolvió para obtener la indemnización que corresponda.

4. PROPIEDAD POR PISOS Y DEPARTAMENTOS. Antecedentes.

Esta es una forma de propiedad en que se armonizan los derechos de propiedad pertenecientes a distintas personas, que no se asemeja a la modalidad tradicional del dominio. La propiedad dividida en planos horizontales tiene una relación con el problema de la vivienda y probablemente su constitución respondió a la necesidad de arbitrar las medidas conducentes a dar vivienda a los que carecieran de ella. Para algunos sus orígenes o antecedentes se remontan a la antigüedad más remota cuando el dominio se organiza en planos horizontales, pero lo cierto es que la propiedad horizontal nace en la Edad Media, apareciendo ya regulada en las costumbres de Bretaña, de Orleáns, etc. Y es en el Código de Napoleón el primero que acogió o legisló la institución.

La propiedad horizontal tiene una importancia decisiva para aliviar el terrible déficit de viviendas que padece la población de las grandes concentraciones urbanas. Teniendo en cuenta los elevados costos de las construcciones y del terreno y que la vivienda constituye un factor de estabilidad social demuestra la gran ventaja e importancia que posee la organización de la propiedad horizontal.

5. NATURALEZA JURÍDICA.

La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal suscita diversas opiniones que va desde aquellas que consideran un dominio integrado a un condominio con indivisión forzosa, hasta los que sostienen que se trata de una servidumbre, de una situación jurídica societaria o que estamos frente a un derecho de superficie[3], o de la copropiedad en la que la propiedad por pisos o departamentos crea una comunidad de derechos entre los propietarios de las distintas unidades de que consta el edificio, lo que no es aceptable porque en el condominio los propietarios son dueños de cuotas indivisas, partes ideales o abstractas sin poder ejercer sobre la cosa común actos materiales que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad (art. 2084). Para nuestra legislación la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal es mixta porque constituye una propiedad en cuanto a los pisos o departamentos y un condominio con relación a las cosas de uso común que la integran.


6. ENUMERACIÓN DE LAS COSAS DE USO COMÚN.

En el sistema utilizado por nuestro Código, coexisten la propiedad exclusiva de cada unidad –piso o departamento- y el condominio del terreno y de las cosas de uso común y de aquellas necesarias para su seguridad[4]. Los diversos pisos y departamentos en que se divide el edificio pueden pertenecer a diversos propietarios, cada uno de los cuales podrá ejercer los derechos inherentes al dominio, como titular exclusivo de este derecho respecto del piso o departamento que le pertenece.

Las cosas enumeradas en el art. 2130, son los elementos comunes básicos; son las necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio. Esta enumeración no es limitativa, teniendo el carácter meramente enunciativo, según lo establece la propia normativa.

7. FACULTADES DE DISPOSICIÓN MATERIAL Y JURÍDICA DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE SUS PISOS Y USO COMÚN DE LAS COSAS COMUNES.

La propiedad por pisos y departamentos genera derechos y obligaciones a favor y a cargo de los copropietarios, que varían según se refieran a los bienes de propiedad exclusiva – el piso o departamento- y a los de uso común.

FACULTADES DE USO, GOCE Y DISPOSICIÓN DE LOS PISOS Y DEPARTAMENTOS: El propietario de un piso o departamento goza, como tal, de las más amplias facultades de disposición de su unidad, no necesita requerir el consentimiento de los demás propietarios para ejercerlos. Puede constituir sobre su unidad los derechos reales autorizados por el Código, así lo establece el art. 2130: “Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad (…)”; y en tal carácter el art. 2136 establece: “Cada propietario podrá enajenar el piso o el departamento que le pertenece y constituir sobre el mismo derechos reales o personales, sin necesidad de requerir el consentimiento de los demás. En la transferencia, gravamen o embargo de un piso o departamento, se entenderán comprendidos los derechos al uso y goce de los bienes comunes”.

FACULTADES DE USO Y GOCE DE LAS COSAS DE USO COMÚN: Las facultades de uso y goce son las propias del condominio. El art. 2132 expresamente somete tales cosas al régimen de la “indivisión”: “Las partes comunes del edificio estarán sujetas a indivisión forzosa, a tenor de lo dispuesto en este Código, a menos que la división pueda hacerse por acuerdo unánime de los condóminos, sin que resulte más incómodo el uso de la cosa a cada uno de ellos”.

Además, se diferencias los elementos comunes limitados a cierto numeros de departamentos: El Art.2133 establece: “Además serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acordare por la totalidad de los condóminos, aquéllos destinados al servicio de cierto número de departamentos, con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, y servicios sanitarios comunes a los departamentos de un mismo piso”.

En cuanto a la forma de uso de las cosas comunes, el Código establece en el Art.2134: “Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su destino, sin menoscabar el derecho de los demás”.

Y en cuanto a su régimen de accesoriedad e indivisión a la cosa principal (piso o departamento) a los bienes comunes, el art. 2135 establece: “Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento. En la transferencia, transmisión, gravamen o embargo de un piso o departamento se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden.

8. PROHIBICIONES IMPUESTAS A LOS PROPIETARIOS.

La normativa del art. 2139 establece las prohibiciones impuestas a los propietarios de pisos o departamentos en los siguientes términos:

“Queda prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes:
a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes;
b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropietario y administración;
d) perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el edificio; y
e) elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros pisos o departamentos”.

Las prohibiciones de los actos indicados responde a la necesidad de preservar la tranquilidad de los propietarios de los pisos o departamentos, así como la seguridad del edificio.

9. OBLIGACIONES.

En cuanto a las obligaciones de los co-propietarios el art. 2140 establece:

“Los propietarios están obligados al pago de las primas de seguro del edificio común.

Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del edificio, para la prestación de los servicios en interés común, así como las innovaciones acordadas por la mayoría serán soportados por los condóminos en medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario.

Si se tratare de cosas destinadas a servir a los condóminos en medida distinta, los gastos se repartirán en proporción al uso de cada uno pueda hacer de ellas.

Cuando un edificio tenga varias escaleras, patios, terrazas, obras o mecanismos destinados a servir una parte de la totalidad del edificio, los gastos relativos a su mantenimiento, corresponderán al grupo de condóminos que obtienen utilidad de tales cosas”.

10. REGLAMENTO DE CO-PROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN.

El Reglamento de co-propiedad y administración es el estatuto en el cual se habrán de pactar los derechos y obligaciones de todos los copropietarios los derechos y obligaciones de todos los copropietarios y/o habitantes de un inmueble sometido al régimen de la horizontal[5].

El Reglamento de copropiedad y administración es el instrumento en el cual se incluyen todas las cláusulas necesarias para precisar los derechos y las obligaciones de los copropietarios de los pisos y departamentos en que se divide el edificio[6].

El art. 2146 establece: “A los efectos de la construcción de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá instituir un (1)reglamento de copropiedad y administración, formalizado por (2)escritura pública, que será (3)inscripta en el Registro de Inmuebles, así como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su reforma, será necesario el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio”.

Estos, el Código Civil establece la obligatoriedad de la redacción del reglamento de copropiedad como condición previa para la constitución de la propiedad por pisos. Este reglamento es el instrumento que fija los derechos y las obligaciones de los propietarios.

Contenido del Reglamento:

El Art. 2147 establece: El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre los siguientes puntos:
a) la forma de nombramiento de un representante de los propietarios, que podrá ser uno de ellos o un extraño, y tendrá facultades de administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para tal fin;
b) determinación de las bases para la remuneración del representante, duración de sus funciones, forma de su remoción, facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales, y designación de sustituto;
c) proporción y bases para la contribución de los propietarios destinada al pago de los gastos comunes;
d) designación y despido del personal de servicio;
e) el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones;
f) ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y de las cosas comunes, así como el uso de los mismos;
a) g) determinación del valor que se atribuye a cada piso o departamento con inclusión de sus partes accesorias; y h) cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de los propietarios.

Fuerza obligatoria del Reglamento:

El Art. 2148 establece: “Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento podrá practicarse, aun cuando no esté construido el edificio. Las mismas reglas serán aplicadas para modificar dicho reglamento o dejarlo sin efecto”.

Y el art. 2149 establece: “En caso de silencio y oscuridad de las disposiciones del reglamento de copropiedad, las relaciones jurídicas entre los propietarios se regirán por las normas de este Código”.

11. ASAMBLEA DE PROPIETARIOS. Constitución:

Una de las cláusulas del reglamento debe establecer (art. 2147 inc. e) “el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones”. En general, la doctrina admite uniformemente que la asamblea de propietarios es el órgano máximo de los propietarios. “Si el administrador es el órgano ejecutivo del consorcio, dice Borda, la Asamblea es su órgano deliberativo”.

Convocatoria: La Asamblea debe decidir el procedimiento para la convocatoria y tal decisión debe ser expresada en el reglamento (Art. 2147 inc. e). También la misma Asamblea, que redactó y aprobó el reglamento, debe resolver todo lo atinente a la reunión de los propietarios, la forma de elegir un presidente y la mayoría especial necesaria para la validez de ciertas resoluciones.

Presidencia de la Asamblea: Es facultad de la Asamblea de propietarios reunida designar un Presidente de Asamblea que dirigirá las deliberaciones. Resultando indiferente porque la ley no establece que deba ser un propietario o un extraño, pero preferiblemente será elegido un propietario o no propietario presente.

Quorum[7]: Es tambiuén facultad de la Asamblea de propietarios fijar el quórum necesario para poderse reunir válidamente; decisión esta que debe estar insertada en el Reglamento que como hemos señalado constituye el Estatuto de la propiedad por Pisos o Departamentos. El Art. 2155 establece:

“La asamblea queda regularmente constituida con la presencia de propietarios que representen los dos tercios del valor del edificio entero y esta misma proporción de los partícipes en el condominio.

Son válidas las resoluciones aprobadas por el número de votos que representen la mayoría de los asambleístas y al menos la mitad del valor del edificio. Si la asamblea no puede deliberar por falta de número, se reunirá, en segunda convocatoria, dentro de los diez días contados desde la primera.

La resolución será válida si es aprobada por un número de votos que represente el tercio de los propietarios y al menos un tercio del valor del edificio”.

La Asamblea de propietarios puede establecer quorum´s o mayorías distintas, toda vez que no se dejen de lado las disposiciones establecidas en el Código civil.


12. DERECHOS Y ATRIBUCIONES.

El Art.2154 establece: “Además de lo establecido en los artículos anteriores, la asamblea de los propietarios provee:
a) la confirmación del administrador, en su caso y su retribución;
b) la aprobación del presupuesto de gastos necesarios durante el año y su distribución entre los propietarios;
c) la aprobación de la rendición anual de cuentas del administrador y el empleo del remanente de la gestión; y
d) las obras de mantenimiento extraordinario del edificio”.

13. FUERZA OBLIGATORIA DE LAS RESOLUCIONES DE LAS ASAMBLEAS PARA TODOS LOS PROPIETARIOS.

El Art. 2157 establece: “Las resoluciones tomadas por la asamblea a tenor de los artículos anteriores son obligatorias para todos los propietarios. Contra las resoluciones contrarias a la ley o al reglamento, todo propietario disidente puede interponer recurso ante el juez; pero el recurso no suspenderá su ejecución, salvo que la suspensión sea ordenada por el juez.

El recurso debe interponerse bajo pena de decaimiento, dentro de los treinta días corridos de la fecha de la resolución, en cuanto a los disidentes, y desde la fecha de la comunicación, con respecto a los ausentes”.

14. COMPUTO DE LAS MAYORÍAS REQUERIDAS PARA EL CASO.
El computo de las mayorías se establecen en los Arts. 2155:

Para constituir válidamente la Asamblea
2/3 de propietario que representen los 2/3 del valor del edificio entero
Para la validez de las resoluciones de la Asamblea de propietarios
Mayoría de los Asambleístas (la mita más uno) y que representen al menos la mitad del valor del edificio
Para la validez de resoluciones de la Asamblea referente al otorgamiento y revocación de poderes del Administrador, o cuando excedan sus atribuciones, para adoptar medidas relativas a reparaciones extraordinarias de notable importancia.
Mayoría de los votos de los asambleístas que representen por lo menos más de la mitad del valor del edificio
Para la validez de las resoluciones que tiene por objeto disponer las innovaciones que tiendan al mejoramiento o al uso cómodo o al mayor rendimiento de las cosas comunes.
La mayoría de los votos de los propietarios y los dos tercios del valor del edificio.
Repitiendo el Art. 2156 establece:
“Se requiere también la mayoría de votos de los asambleístas que representen al menos la mitad del valor del edificio para las resoluciones que conciernen al otorgamiento y revocación de los poderes del administrador, o para estar en juicio como actor o demandado, cuando excedan de sus atribuciones, asimismo como para las decisiones relativas a reparaciones extraordinarias de notable importancia.

Las resoluciones que tienen por objeto de disponer las innovaciones que tiendan al mejoramiento o al uso más cómodo o al mayor rendimiento de las cosas comunes, deben ser aprobadas siempre con un número de votos que representen la mayoría de propietarios y los dos tercios del valor del edificio. La asamblea no puede deliberar si no consta que todos los propietarios han sido invitados a la reunión.

Las deliberaciones de la asamblea se harán constar en un libro de actas llevado por el administrador y que suscribirán con él dos asambleístas designados por la asamblea”.
15. POSIBILIDADES DE RECONSTRUCCIÓN, DEMOLICIÓN O VENTA DEL EDIFICIO EN CASOS DE DESTRUCCIÓN TOTAL O PARCIAL O POR ESTADO RUINOSO.

Estas situaciones se legislan en el:

Art. 2161 que establece:

“Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte que represente las dos terceras partes de su valor, cada uno de los propietarios podrá pedir la venta del terreno y de los materiales, salvo que otra solución se hubiese convenido.
En caso de destrucción de una parte menor, la asamblea de propietarios resolverá, por tres cuartas partes del valor del edificio, si ha de procederse o no a la reconstrucción, y cada uno está obligado a contribuir en proporción a sus derechos sobre aquél.
Si uno o más propietarios se negare a participar en la reconstrucción estará obligado a ceder sus derechos preferentemente a los demás propietarios o a alguno de ellos, según su evaluación judicial”.

Para el caso que el edificio se encontrare en tan mal estado que amenace ruina, en cuyo caso corresponderá a la Asamblea decidir si se procede a la reconstrucción o a la demolición:

El Art. 2162 establece: “Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en caso de estado ruinoso del edificio, admitido por la mayoría de los propietarios que represente la mitad del valor del mismo, se resolverá por la misma mayoría si debe procederse a la reconstrucción o a la demolición y venta del terreno y de los materiales.

Si se resolviere la reconstrucción del edificio, la minoría de propietarios no podrá ser obligada a contribuir para el efecto, debiendo la mayoría tener preferencia para adquirir las partes de la minoría, según avaluación judicial”.

Otras disposiciones normativas relativas a la propiedad por Pisos y Departamentos:

Art.2150.- Si la asamblea de propietarios no proveyere al nombramiento del administrador, éste será nombrado por el Juez de lo Civil, a petición de uno o varios propietarios.

El administrador judicial durará un año en el cargo, y podrá ser removido por la asamblea de propietarios en cualquier momento, por causa justificada y decisión de la mayoría. Podrá igualmente ser removido por decisión judicial, en juicio breve y sumario, a instancia de uno de los propietarios, por haber dejado transcurrir un año sin rendir cuenta de su gestión, o si existen fundadas sospechas de haber el mismo incurrido en graves irregularidades. La remoción del administrador llevará implícita la revocación de sus poderes, de la que se tomará razón en el Registro Público respectivo.

Art.2151.- El administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea de propietarios y velar por el cumplimiento del reglamento. Le corresponde cobrar las contribuciones y pagar los gastos comunes y llevar a cabo los actos de conservación de las partes comunes del edificio.

Debe rendir anualmente cuenta documentada de su gestión y realizar todas las gestiones inherentes a la administración.

Art.2152.- Las medidas tomadas por el administrador en los límites de sus atribuciones serán obligatorias para los propietarios. Contra ellas se admite recurso ante la asamblea, sin perjuicio del que pueda interponerse ante la autoridad judicial en los casos y dentro del plazo establecido por ese Código.

Art.2153.- El propietario que ha hecho gastos para las cosas comunes, sin autorización del administrador o de la asamblea, no tiene derecho al reembolso, salvo que se trate de gastos urgentes.

Art.2158.- El administrador nombrado por los propietarios está obligado a asegurar el edificio contra incendio u otras causas fortuitas que puedan destruirlo en todo o parte.

Cada propietario cargará con la cuota proporcional que le corresponda en el pago de las primas.

Art.2159.- El Registro de Inmuebles habilitará libros especiales para la Sección que denominará "Registro por piso o departamento" y en los que se tomará razón de los títulos de dominio de las fracciones de tierras destinadas al asiento de edificios divididos en pisos o departamentos, y que se conocerán con el nombre de finca matriz.

En libros filiales, correlacionados con el del registro de las fincas matrices, se tomarán razón de las escrituras de dominio de los diversos pisos o departamentos de cada edificio.

Art.2160.- La totalidad de los propietarios de un edificio de pisos o departamentos, o el propietario único de él, podrá solicitar del Registro de Inmuebles, la reagrupación o refundición de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que aquéllas se encuentren libres de gravámenes.

[1] BORDA, Guillermo A., “DERECHO REALES”, Edit. Perrot, t. 1, pg. 242/243.
[2] La condición resolutoria deja en suspenso no la adquisición sino la extinción de un derecho ya adquirido.
La obligación es formada bajo condición resolutoria cuando las partes subordinaren a una hecho incierto y futuro la resolución de un derecho adquirido, ejemplo: te transfiero el dominio de mi fábrica, pero quedará disuelta la operación si llega cierta materia prima esperada: si navis ex Asia venerit, decían los romanos en su ejemplo clásico.
[3] PAPAÑO, Ricardo J. y Otros VV.AA., “DERECHOS REALES”, Ed. Astrea, Tomo 1, pág. 459.
[4] Art.2130.- Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad. Se consideran comunes: a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada; b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica; c)las dependencias del portero y de la administración; y d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. La presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por convención de partes.


[5] SALVAT, Raimunodo M, Tratado de derecho civil argentino. Derechos Reales”, 4ª ed., por Novillo Corvalán, Sofanor, Ed. Tipográfica Editora Argentina, Bs. As., 1952, p. 464.
[6] HERMOSA, Blas, “Derechos Reales”, 3ª Ed., Editorial La Ley Paraguaya S.A., Asunción, 2003, p. 272.
[7] Es el número mínimo necesario de participantes para que un cuerpo colegiado pueda sesionar válidamente.

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