LECCIÓN XXXV

LA HIPOTECA

1. CONCEPTO.

El Código Civil argentino define: “La hipoteca es un derecho real constituido en seguridad de un crédito cierto en dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor”.

Esta definición resulta sin embargo incompleta puesto que la hipoteca puede ser también constituida por un tercero.

Nuestro Código no contiene una definición, sin embargo el art. 2356 establece:

“Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble determinado, que continúa en poder del constituyente, en garantía de un crédito cierto en dinero. Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se obligará personalmente, como deudor directo o subsidiario”.

La garantía consiste en el derecho que tiene el acreedor hipotecario de ejecutar y hacer vender en subasta pública el bien inmueble hipotecado, para cobrarse su crédito con el producido por la venta.

2. ANTECEDENTES.

En el Derecho Romano primitivo se practicó la llamada fiducia cum creditote, que consistía en una efectiva transmisión de la propiedad de la cosa con el compromiso por parte del comprador de restituirla al vendedor si le era pagado el crédito asegurado.

En una siguiente etapa apareció el “pignus” (prenda), que consistía en la transferencia no ya de la propiedad, sino simplemente de la posesión de la cosa, que era devuelta cuando la deuda era saldada.


3. CARACTERES. ENUMERACIÓN Y EXPLICACIÓN DE CADA UNO DE ELLOS.

La hipoteca presenta los siguientes caracteres:

A. Es un DERECHO REAL , porque integra la enumeración taxativa de los derechos reales previsto en el art. 1953 del Código Civil;
B. Es un DERECHO ACCESORIO, porque se constituye en garantía de un crédito, que es lo principal, y por ello la hipoteca se halla supeditada a todas las contingencias de la deuda que garantiza. Así por ejemplo: la inexistencia de la deuda, su nulidad o rescisión, determinarán iguales efectos respecto de la hipoteca. Desde el punto de vista procesal, todo lo relativo a la ejecución de la hipoteca es de competencia del juez llamado a entender en la obligación principal;
C. La hipoteca se constituye sobre INMUEBLES (ver art. 2356);
D. Tiene el carácter SOLEMNNE: La hipoteca sólo puede ser constituida por ESCRITURA PUBLICA. Este requisito formal tiene carácter solemnne, de tal modo que su falta priva de todo efecto a la hipoteca. En consecuencia no sería válida una hipoteca constituida por instrumento privado.
E. CONVENCIONAL: Este derecho real accesorio es fruto de un acuerdo de partes, debiendo en todos los casos y bajo pena de afectar la validez del acto, constar la aceptación del acreedor en la Escritura Pública.
F. INDIVISIBLE: el Art. 2364 establece: “La hipoteca es activa y pasivamente indivisible. Cada una de las cosas afectadas a una deuda y cada parte de ellas, garantizan el pago de toda la deuda y de cada parte de la misma. Pero si al ejecutarse el crédito o al dividirse el inmueble gravado, fuere éste susceptible de un útil fraccionamiento, la venta o la partición se hará en esta forma”. El principio de indivisibilidad significa que mientras haya un saldo impago, la hipoteca subsiste integra sobre la totalidad del inmueble. La cancelación parcial de la deuda no da lugar a la extinción parcial de la hipoteca. Sin embargo, la norma posibilita que si el crédito del demandado pudiera ser satisfecho con la venta de sólo alguno de los inmuebles hipotecados y no de todos, o aquellos con los cuales procediendo a una división útil del inmueble hubiese podido ser cubierto igual propósito, sin una subasta total, se haga de esa forma.
G. ESPECIALIDAD: Se entiende por especialidad el principio que exige que la hipoteca se constituya sobre inmuebles determinados y por una suma cierta en dinero también determinado.

4. IMPORTANCIA.

La importancia de la hipoteca consiste en que confiere al acreedor la seguridad de recuperar su dinero, en tanto que al deudor la posibilidad de conseguir recursos a los que en otras condiciones, no podría tener acceso. Por ello la hipoteca facilita la circulación de capitales, impidiendo que una importante masa de recursos quede estancada.

Los bancos y demás instituciones financieras del país comprometen gran parte de sus capitales en préstamos con garantía hipotecaria porque, en los créditos con esta modalidad, existe un óptimo índice de recuperabilidad, aún en casos extremos de sobrevenir la insolvencia relativa de sus deudores.

5. SUJETO Y OBJETO.

El Sujeto de la Hipoteca ES EL CREDITO que se garantiza con ella. El crédito debe estar establecido en una suma de dinero cierta. El art. 2359 establece:

“Puede constituirse hipoteca en garantía de un crédito condicional o indeterminado en su valor, o de una obligación eventual, o de hacer o no hacer, o que tenga por objeto prestaciones en especie, siempre que se declare un valor estimativo en el acto de constitución, el cual podrá ser reducido por el deudor, si procediere. La falta de determinación del crédito eventual garantizado no obstará a la validez de la hipoteca, toda vez que se precise su monto máximo”.

El Objeto de la hipoteca ES LA COSA sobre la que se constituye, sobre inmueble por naturaleza e igualmente sobre muebles que por su naturaleza se convierten en inmuebles por adhesión física al suelo, de lo que se sigue que pueden ser objeto de la hipoteca el suelo y las construcciones levantadas sobre dicho inmueble.

No pueden ser objeto de hipoteca el bien de familia, los que forman parte del dominio público del Estado.

6. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA SOBRE UN INMUEBLE.

El art. 2360 establece:

“La hipoteca se extiende a los accesorios del inmueble mientras subsista su accesión, y a todas las mejoras sobrevinientes, aunque sea por hecho de un tercero, así como a las ventajas resultantes de la extinción de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien. Comprende sus productos y las rentas o alquileres debidos por los arrendatarios, exceptuados los productos pertenecientes a éstos”.

De este modo se tiene que:

a) “los accesorios mientras subsista la accesión”: esto incluye todas las cosas que siendo muebles, se unen al inmueble formando con éste un solo todo, así como también las cosas muebles convertidas en inmuebles por resultado de su destinación al servicio de los los mismos, para su explotación, uso o comodidad.

Cuando se trata de adhesión física, la cuestión no ofrece dificultades, pero no ocurre lo mismo en el caso de la adhesión moral, cuando el propietario introduce muebles para la explotación, uso o comodidad del inmueble, tal el caso por ejemplo de aquellos elementos que se utilizan para la explotación agrícola ganadera de un campo.

Si el objeto de la hipoteca es un inmueble que sirve de asiento a un establecimiento industrial, la pregunta es:

¿Deben considerarse comprendidos las máquinas, herramientas, equipos y accesorios de la Empresa?

La respuesta es afirmativa cuando se trata de explotación del suelo y el establecimiento pertenece al dueño del mismo.

En cambio tratándose de un establecimiento industrial que no importa la explotación del suelo, la solución es diferente, en tal caso el suelo y las construcciones no son, por sí mismos elementos indispensables de la explotación industrial, por lo que las cosas mencionadas deben ser excluidas de la hipoteca en razón de tratarse de muebles puestos en el inmueble con miras a la profesión del propietario.

b) “todas las mejoras sobrevivientes, aunque sean el hecho de un tercero”: Se entiende por mejoras toda modificación material de la cosa que contribuye a incrementar su valor económico. Así por ejemplo, quedan comprendidas en la hipoteca las mejoras naturales sobrevenidas por acrecentamientos producidos por aluvión, avulsión, etc.; las accidentales provenientes de hechos fortuitos y también las artificiales que sean consecuencia del trabajo del hombre.

c) “a las ventajas resultantes de la extinción de las cargas o servidumbres que pesaban sobre el bien”: en el primer supuesto, se tiene un inmueble afectado por dos hipotecas: si el propietario paga el crédito garantizado con la primera, la ventaja resulta de ello que redunda en beneficio del otro acreedor hipotecario, no porque el valor del inmueble aumente, sino porque disminuye la obligación que lo grava.

En el segundo caso, si se extingue la servidumbre constituida sobre el inmueble hipotecado, la ventaja que resulte de ello aprovechará también al acreedor hipotecario. No es igual el valor de un inmueble según que esté o no gravado con una servidumbre.

D) “a rentas o alquileres debidos por los arrendatarios exceptuados los productos pertenecientes a éstos”: al hablar de frutos civiles, que son los que provienen del uso o goce de la cosa que se concede a otro, como son las rentas por alquileres o arrendamientos, estos están comprendidos en la hipoteca, por expresa disposición de la ley. Es que, la hipoteca se extiende a los frutos accesorios de la cosa que los produce, con excepción de aquellos que pertenecen a los propios arrendatarios de la cosa. Por ejemplo: Si una finca hipotecada se da en arrendamiento para cultivo, los productos obtenidos (soja, maíz, algodón etc.) pertenecerán a los propios arrendatarios.

Y el art. 2361 amplia aún más el principio estableciendo:

“La hipoteca se extiende también a la indemnización que el seguro deba pagar por los objetos afectados por el gravamen.

El asegurador no se libera si efectúa el pago sin intervención del acreedor hipotecario, a sabiendas de la existencia del gravamen, a menos que la indemnización fuere invertida por el propietario en la reconstrucción o reposición de las cosas hipotecadas. El propietario tiene ese derecho, aunque no se hubiere estipulado”.

A) “se extiende también a la indemnización que el seguro deba pagar por los objetos afectados al gravamen”: En la vida jurídica diaria, los prestatarios de dinero con garantía hipotecaria afrontan la exigencia de contratar seguros que cubren el inmueble dado en hipoteca contra diversos riesgos y el correspondiente endoso[1] a favor del acreedor. El seguro así contratado complementa la eficacia de la garantía, pues, en caso de destrucción total o parcial, la indemnización concedida cubriría la diferencia del valor del bien gravado. Es un caso de subrogación real en el que la indemnización substituye el valor del inmueble.

El art. 2362 establece:

“En caso de expropiación, la indemnización debida por el asegurador quedará comprendida en la hipoteca, y no podrá pagarse sin la intervención del acreedor”.

En caso de expropiación del inmueble hipotecado, lo que se percibirá como indemnización garantizará al acreedor, porque habiendo perdido el dominio el propietario, sus derechos se extienden a la correspondiente indemnización en dinero que al sustituirlo pasa a constituir la garantía del crédito garantizado con la hipoteca.

7. PLURALIDAD DE INMUEBLES AFECTADOS A UNA HIPOTECA. ORDEN EN QUE DEBE EJECUTARSE.

El Código contempla la posibilidad de pluralidad de inmuebles hipotecados en seguridad de un crédito. Si se diera esta hipótesis, el acreedor tiene la facultad de ejercer simultáneamente todos los inmuebles afectados por el gravamen, o solo algunos de ellos. El art. 2365 establece:

“El acreedor cuya hipoteca comprende varios inmuebles, puede, a su elección, ejecutarlos simultáneamente, o sólo algunos de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas, o se hubieren constituido otras hipotecas.

Ello no obstante, el juez podrá establecer por causa fundada un orden para la venta de los bienes afectados a la garantía del acreedor.

ANEXO:

OTROS TIPOS DE HIPOTECA

HIPOTECA NAVAL:

CAPITULO II : DEL REGISTRO DE BUQUES

Art.335.- En el Registro de Buques se inscribirán, previo registro en la Prefectura General de Puertos, solamente los buques que tengan más de seis toneladas en registro bruto.

Art.336.- En este registro se anotarán:
a) la propiedad de los buques, previa inscripción en la Prefectura General de Puertos;
b) la constitución de hipotecas, y su extinción, la locación y toda clase de derechos reales sobre buques; y,
c) los embargos judiciales y su levantamiento.

Art.337.- Las inscripciones de dominio de buques provenientes de construcción contendrán una transcripción del permiso expedido por la autoridad competente para el efecto el informe del arqueador naval y cualquier otro documento que probare el origen de la propiedad.

Art.338.- La hipoteca naval se podrá construir sobre toda clase de buques que tengan una capacidad mínima de seis toneladas.


LEY N° 1448


QUE MODIFICA Y AMPLIA LA CLASIFICACION DE LAS EMBARCACIONES PARA LA INSCRIPCION EN LA DIRECCION GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS


Artículo 2o.- Modificase los Artículos 335 y 338 de la Ley No. 879/81 "Código de Organización Judicial", que quedan redactados de la siguiente forma:.

"Art. 335.- En el Registro de Buques se inscribirán, previo registro en la Prefectura General de Puertos, las embarcaciones de ultramar, de cabotaje mayor, medio y menor, con excepción de las embarcaciones de cabotaje menor, cuya anotación será facultativa por parte del propietario.

A los efectos de la inscripción en la Dirección General de Registros Públicos, deberá presentarse la correspondiente escritura pública, en la que se hará constar el número de matrícula otorgado por la Prefectura Naval de Puertos, tonelaje, arqueo bruto, eslora, manga y puntal, la marca, modelo y número de serie de la embarcación, su valor, la marca, modelo, número de serie y potencia del motor o motores".

"Art. 338.- La hipoteca naval se podrá constituir sobre toda clase de embarcaciones de ultramar, de cabotaje mayor y medio, que hayan sido previamente inscriptas en la Dirección General de Registros Públicos".

Artículo 3o.- Modifícase el Artículo 1351 del Título III del "Código de Comercio", que queda redactado de la siguiente forma:.

"Art. 1351.- La hipoteca naval podrá constituirse sobre toda clase de embarcaciones de ultramar, de cabotaje mayor y medio, que hayan sido previamente inscriptas en la Dirección General de Registros Públicos, de acuerdo a lo que establece el presente título".


HIPOTECA AERONAUTICA

LEY N° 469
CODIGO AERONAUTICO

CAPITULO VII
HIPOTECA DE AERONAVES

Art. 30.- Las aeronaves pueden ser hipotecadas. La hipoteca deberá constituirse por escritura pública e inscribirse en el Registro Nacional de Aeronaves. La inscripción confiere al acreedor hipotecario un derecho de preferencia según el orden en que se ha efectuado.

Art. 31.- El privilegio de] acreedor hipotecario se ejercerá, en caso de pérdida, disminución de valor o requisa de la aeronave, sobre el importe del seguro, la indemnización debida por daños producidos por terceros y el valor de la expropiación, hasta cubrir el importe de su crédito.

Art. 32.- Tienen derecho preferente al del acreedor hipotecario y en el orden que se establece:.
a) Las costas judiciales.
b) Los créditos del Estado, por multas provenientes de infracciones y por impuestos.
c) Los derechos de utilización de aeródromos o de los servicios complementarios de la navegación aérea.
d) Los créditos provenientes del auxilio, búsqueda o salvamento de la aeronave.
e) Los créditos por abastecimiento o reparaciones hechas fuera del punto de destino para continuar el viaje.
f ) Los emolumentos de la tripulación por el último viaje.

Art. 33.- La hipoteca se extingue a los tres años de la fecha de su inscripción.

Art. 34.- Regirán para la HIPOTECA AERONÁUTICA las prescripciones sobre el contrato de hipoteca naval, en cuanto no sean incompatibles con el presente Código.


[1] Endoso: Se trata de la función de neto carácter circulatorio, demostrativa de la facultad de negociabilidad del documento, con el fin de facilitar las operaciones comerciales, acordándoles la velocidad y seguridad exigidas. Es la representación sobre el título de la transmisión de la titularidad del derecho representado.