LECCIÓN XXX
SERVIDUMBRES LEGALES
Las servidumbres en nuestro derecho se rige por el principio de la libertad para su establecimiento, pero el Código Civil reglamenta especialmente las (servidumbres) de tránsito y de acueducto, que pueden ser impuestas coactivamente, lo que no impide que los propietarios de los inmuebles involucrados puedan constituirlas por contrato, aún cuando el propietario de la heredad que va a ser favorecida no tenga ningún derecho a exigirla.
1. DE TRÁNSITO. ¿A QUIÉN SE CONCEDE?.
La servidumbre de paso se concede al propietario, usufructuario o usuario de una heredad que carece de salida a la vía pública o que teniéndola, resulte insuficiente para la conveniente explotación económica del inmueble. El derecho de pedir corresponde en primer lugar al propietario de la heredad encerrada, pero también lo puede pedir el usufructuario y el usuario en razón de que ambos son titulares de derechos reales (Usufructo y Uso).
2. DISTINTOS SUPUESTOS.
La servidumbre de transito puede ser impuesta coactivamente (por orden judicial) o por acuerdo de partes (contrato), en este caso se establece cuando los propietarios de dos inmuebles se poden de acuerdo en la constitución de un gravamen sobre uno de los inmuebles y a favor del otro sin mediar las circunstancias previstas por la ley para la imposición forzada.
Puede darse el caso que el dueño de una heredad se encuentre en condiciones de poder exigir la cesión de una franja de terreno a los efectos de la constitución de la servidumbre. Si un inmueble carece de acceso a la vía, su propietario tiene el derecho de exigir que el propietario de uno de los fundos que se interponen entre la heredad encerrada y el camino le conceda la servidumbre de tránsito. El fundamento este derecho es el interés general y el sentido de solidaridad social.
El art. 2208 establece:
“Si una heredad estuviere privada de salida al camino público, o si ésta no bastare para su explotación rural o industrial, podrá el propietario, usufructuario o usuario imponer a los predios interpuestos, cualquiera sea su destino, la servidumbre de tránsito, debiendo indemnizarse el valor del uso del terreno necesario, y todo otro perjuicio.
Se considera cerrado el predio cuyo acceso a la vía pública fuere impracticable, peligroso, o exigiere gastos, que no se hallaren en proporción con el daño que causaría al vecino el establecimiento de la servidumbre. No se juzgará tal, la heredad a la que separen de la vía pública, construcciones existentes en ella”.
Y el Art.2209 establece:
“El tránsito de personas y cosas debe ser concedido en la medida necesaria para la explotación y uso del inmueble encerrado y tomado sobre los fundos contiguos que presenten el trayecto más corto a la vía pública, a no ser que el interés de dichos fundos, el del predio encerrado, la situación de los lugares, o las circunstancias especiales, impusieren otra regla”.
3. INDEMNIZACIÓN.
La carga que se le impone al propietario del fundo sirviente no es gratuita, sino por el contrario, el propietario del inmueble dominante establece el art. 2208: “(…)debe indemnizar el valor de uso del terreno necesario y todo otro perjuicio (…)”. Para nuestro código lo que se indemniza es “el valor de uso”, en tanto que la doctrina de autores como Mesineo refieren que se indemniza el valor del terreno necesario para la servidumbre.
4. EXTENSIÓN DEL TRÁNSITO.
La extensión de l terreno destinado a la servidumbre se establece en el art. 2209 en estos términos:
“El tránsito de personas y cosas debe ser concedido en la medida necesaria para la explotación y uso del inmueble encerrado y tomado sobre los fundos contiguos que presenten el trayecto más corto a la vía pública, a no ser que el interés de dichos fundos, el del predio encerrado, la situación de los lugares, o las circunstancias especiales, impusieren otra regla”.
Esta norma da la pauta general que no es estática, sino dinámica y permite establecer la extensión de la servidumbre en la medida de la necesidad del fundo dominante. Ejemplo si el inmueble dominante requiere una servidumbre de paso para personas de a pié, será diferente si lo requiere para el tránsito de camiones pesados y de gran porte.-
5. FUNDOS EXPUESTOS.
No existen para nuestro Código fundos exceptuados de soportar la carga de la servidumbre, entonces todos los inmuebles están expuestos a soportarlo, y es el Juez que decidirá en cada caso lo que más convenga a las heredades involucradas.
6. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES DE TRÁNSITO.
Las servidumbres de tránsito se extinguen por su no uso cuando se tornen innecesarias para el fundo dominante. El Art. 2214 establece:
“La servidumbre de tránsito se extingue cuando el paso se haga innecesario para el fundo dominante por la apertura de un camino o por cualquier otra circunstancia”.
7. OBLIGACIONES DE PERMITIR EL PASO DE LÍNEAS DE CONDUCCIÓN ELÉCTRICA Y OTRAS.
El art. 2214 establece:
“Todo propietario está obligado a dar paso por sus fundos a las líneas de conducción eléctrica, de conformidad con las leyes especiales relativas a esta materia.
Cuando para establecer comunicaciones telefónicas particulares entre dos o más fincas, sea necesario colocar postes y tender alambres en una finca ajena, el dueño de ésta tiene obligación de permitirlo, mediante la indemnización correspondiente del perjuicio que sufra por ello. Esta servidumbre trae consigo el derecho de tránsito de las personas y el de conducción de los materiales necesarios para la construcción y vigilancia de la línea”.
Y el art. Art.2213 establece además:
“ Todo propietario está igualmente obligado a dejar pasar sobre su fundo los canales de vías funiculares aéreas para uso agrario o industrial y a tolerar sobre un fundo las obras, los mecanismos y las ocupaciones necesarias a tal fin, de conformidad con las leyes sobre la materia”.
8. SERVIDUMBRES DE ACUEDUCTO: RÉGIMEN DE LAS AGUAS. ¿A QUIÉN SE CONCEDE?.
El art. 2215 define a la servidumbre de acueducto en estos términos:
“Consiste esta servidumbre en el derecho real de hacer entrar en un inmueble propio, las aguas procedentes de heredades ajenas.
Excepto las casas, los corrales, los patios y jardines que dependan de ellas y las huertas de superficie menor a una hectárea, toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto, en los siguientes casos:
a) cuando beneficia a un predio que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de las sementeras, plantaciones o pastos;
b) si fuere a favor de una población que la exija para el servicio doméstico de sus habitantes; y
c) cuando fuere en utilidad de un establecimiento industrial. Esta servidumbre es siempre continua y aparente”.
Esta servidumbre puede ser constituida por contrato en el que se determine las modalidades del ejerció del derecho de hacer pasar agua por heredades ajenas. Es una servidumbre continua porque no requiere del hecho del hombre para su mantenimiento y aparente porque puede existir sin signos exteriores (subterránea por ejemplo).
10. FUNDOS EXPUESTOS A SUFRIR ESTA CARGA. EXCEPCIONES.
El art. 2215 establece los fundos exceptuados de sufrir con la carga de la servidumbre de acueducto en estos términos:
“()…)Excepto las casas, los corrales, los patios y jardines que dependan de ellas y las huertas de superficie menor a una hectárea, toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto, en los siguientes casos:
a) cuando beneficia a un predio que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de las sementeras, plantaciones o pastos;
b) si fuere a favor de una población que la exija para el servicio doméstico de sus habitantes; y
c) cuando fuere en utilidad de un establecimiento industrial. Esta servidumbre es siempre continua y aparente”.
Nada impide sin embargo que los propietarios de los inmuebles puedan por contrato establecer una servidumbre de acueducto aún sobre aquellos inmuebles que están exonerados de soportarlos.
11. OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO DEL FUNDO DOMINANTE.
La servidumbre de acueducto tampoco es gratuita, y el titular o beneficiario de la misma esta sujeto a una serie de prestaciones que se establecen en el art. 2219 establece:
“La servidumbre de acueducto obliga al titular de ella a pagar:
a) el valor de uso del terreno que habrá de ocupar;
b) el valor de uso de una franja de tierra de cada lado, no menor de un metro de ancho en todo el curso, la que podrá ampliarse por convenio de partes o disposición del juez;
c) un diez por ciento más, sobre la suma que arrojen los dos incisos anteriores; y
d) todo perjuicio causado por la construcción del acueducto, y el que provenga de las filtraciones o derrames originados por defectos de aquél”.
Temas Excluidos:
12. EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES: CAUSAS GENERALES Y ESPECÍFICAS.
13. RENUNCIA DEL TITULAR DEL DERECHO.
14. CONFUSIÓN.
15. FALTA DE UTILIDAD.
16. IMPOSIBILIDAD DEL EJERCICIO.
17. NO USO.
18. TIEMPO Y MODO COMO SE OPERA.
19. SERVIDUMBRES SUJETAS A PLAZO O CONDICIÓN.
20. EJERCICIO POR LUGAR DISTINTO AL ASIGNADO.
Saturday, September 30, 2006
LECCION 29 - SERVIDUMBRES EN GENERAL
LECCION XXIX - SERVIDUMBRES EN GENERAL
1. SERVIDUMBRES. CONCEPTO:
Las servidumbres suponen un derecho real sobre la cosa ajena “iura in re aliena” (derecho sobre la cosa ajena).
La servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos actos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
2. ANTECEDENTES:
Sus origines se remontan al derecho romano y se habría originado para resolver dificultades entre fundos relacionados o colindantes. Como un gravamen o carga constituido sobre un fundo en beneficio de otro fundo o de una persona determinada, por ello la clasificación antigua se refiere a servidumbres reales y personales, por la utilidad destinada a un fundo o a una determinada persona.
3. DIVERSAS ACEPCIONES DE LA PALABRA:
Servidumbre en sentido amplio, traduce la idea de restricción de la libertad, restringiendo el sentido, se tiene que la palabra alude a un derecho real sobre una cosa ajena, con prescindencia de los derechos reales instituidos para garantizar el proporcionar al fundo dominante. En otro sentido la servidumbre expresa la idea de un gravamen constituido sobre un fundo en utilidad del otro, entendió como ventaja o servicio que la heredad sirviente proporciona a la heredad dominante, siendo esta última acepción la que predomina en la mayoría de las legislaciones actuales.
Nuestro código establece.
“Art. 2188.- En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado”.
Como queda visto las servidumbres hacen pesar sobre los fundos sirvientes algunas cargas que se revierten en utilidad de otro, denominado fundo dominante
Las servidumbres se clasifican de distintos puntos de vistas:
Teniendo en cuenta el sujeto activo de las servidumbres, éstas pueden ser reales y personales.
La reales o prediales: se constituyen sobre un inmueble en beneficio de otro.
La personales: se establecen para procurar alguna utilidad a una persona determinada.
4. CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES REALES o PREDIALES
POR RAZON DE SU EJERCICIO: las servidumbres pueden ser contínuas o discontínuas.
Son continuas cuando son susceptibles de uso ininterrumpido y sin un hecho actual del hombre por ejemplo las servidumbres de acueducto, de vista.
Serán discontinuas aquellas que requiere del hecho del hombre para ser ejercidas, como por ejemplo las servidumbres de paso, en la que no se ejerce, sino por el hecho del hombre, su ejercicio no dura, sino mientras el hombre pasa por el lugar de la servidumbre.
Por los signos exteriores, también se clasifican en:
Aparentes: son aquellas que se anuncian por signos exteriores como un portón, una ventana para la vista.
No aparentes: son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a cierta altura.
La servidumbre puede ser también:
Positiva: cuando impone al propietario de la heredad sirviente la obligación de dejar de hacer alguna cosa.
Negativa: cuando le constriñe a dejar hacer algo.
5. CARACTERES DE LA SERVIDUMBRE
1. Es un derecho real sobre cosa inmueble ajena.
2. Tiene por objeto la cosa misma sobre la que se constituye y confiere a su titular, una acción real oponible contra todos.
3. Obliga al propietario del fundo sirviente a dejar de hacer algo o permitir que otro haga algo.
4. Las servidumbres son vínculos de carácter real, que se establecen entre dos heredades, no importando quienes sean sus propietarios.
5. Las servidumbres, por un lado amplía el radio de acción de la propiedad al permitir un mejor disfrute del derecho, y, por otra lo restringe al limitar las facultades que son inherentes ordinariamente al dominio.
6. Las servidumbres se constituyen al efecto de prestar servicio a la heredad dominante, no cabe admitir una servidumbre sin utilidad.
7. Las servidumbres son indivisibles, así si se tiene el derecho de pasar por un fundo sirviente, no es posible que ese derecho pueda existir sólo por la mitad del predio.
El Art. 2199 establece:
“En caso de dividirse el fundo dominante, la servidumbre subsistirá en beneficio de cada lote, sin que este hecho pueda agravar la condición del sirviente. Cuando la servidumbre sólo aprovechare a una de las fracciones, o debiera ejercerse por cierta parte del fundo, quedará extinguida respecto de las restantes. Dividido el predio sirviente, se aplicará la misma regla”.
6. SENTIDO MODERNO DE LAS SERVIDUMBRES PERSONALES
En el derecho romano se concebía como parte de las servidumbres personales el usufructo, el uso, la habitación y el trabajo de animales y esclavos ajenos, con el tiempo y en el derecho francés se legisló separadamente el usufructo, el uso y la habitación, distinguiéndose a las servidumbres por separado.
En la actualidad las servidumbres personales son las que se establecen a favor de una persona individualmente determinada, y no a la que en cualquier momento sea propietaria de un inmueble.
Nuestro no contiene disposición alguna que se refiera a las servidumbres personales , pero ello no impide que se establezca una servidumbre a favor de una persona determinada según consideren adecuadas o convenientes.
7. INSCRIPCION DE LAS SERVIDUMBRES
“Art.2192.- Sólo podrán constituir servidumbres prediales los propietarios de los fundos que hayan de ser beneficiados o gravados con ellas. Si quien aparezca inscripto en el Registro como dueño, la estableciere a favor de ese predio, la servidumbre subsistirá respecto del verdadero titular, sin necesidad de declaración alguna.
Las constituidas a favor del fundo por el usufructuario, o usuario expresando que estipulan para el dueño, sólo producirán efecto desde que se inscriba en el Registro de la ratificación de éste. A falta de tal extremo, valdrá personalmente para quienes la estipularon, siempre que mediare inscripción. Lo mismo resultará del convenio que limitare sus consecuencias a las partes”.
8. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. MODOS PREVISTOS POR EL CODIGO CIVIL.
El Art. 2191 establece: “Las servidumbres prediales puede ser constituidas coactiva (expresamente establecida por la ley: heredades enclavadas y por usucapión) o voluntariamente (por contrato o testamento). Por título, si fuesen continuas y aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las aparentes y continuas pueden también ser constituidas por usucapión”.
9. OBLIGACIONES DEL DUEÑO O POSEEDOR DEL FUNDO SIRVIENTE
El Art. 2200 establece. “El dueño o poseedor del predio sirviente estará obligado:
a contribuir a los gastos de reparación o conservación de las obras exigidas por la servidumbre cuando las utilice en su provecho;
a permitir el uso de la servidumbre, sin menoscabar en modo alguno su ejercicio; pero podrá exigir que él sea reglado de la manera menos perjudicial para sus intereses, con tal que no se prive a la heredad dominante de las ventajas derivadas de aquélla; y
a restablecer por su cuenta las cosas a su antiguo estado, cuando efectuare trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, indemnizado, en su caso, los perjuicios.
Si la heredad pasare a un sucesor particular, éste sólo deberá permitir aquel restablecimiento; pero no satisfacer los daños ni los gastos que estas obras exijan. Por uno y otros, el titular de la servidumbre podrá demandar al que realizó las obras.”
10. DERECHOS QUE CORRESPONDEN AL TITULAR DE UNA SERVIDUMBRE
El Art. 2196 establece:
“Corresponde a los titulares de una servidumbre:
el derecho de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la principal, pero la concesión de una servidumbre no comportará la de otras para hacer más cómodo su goce;
la facultad de hacer en el predio sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y la conservación de la servidumbre, cargando con los gastos, aun en el caso de que la reparación se hiciere indispensable por vicio propio del fundo;
el derecho de gozar de la servidumbre en la extensión compatible con la naturaleza del inmueble dominante, aunque las necesidades de éste se hubieren acrecentado desde la época en que se constituyó el gravamen. Pero si tal consecuencia proviniere de cambios en el destino o en la condición del inmueble, que agravasen de un modo anormal la carga del predio sirviente, el juez podrá limitar el uso, y si ello fuere imposible, declarar extinguida la servidumbre; y
el derecho de usar de las acciones posesorias. Tendrán esta facultad, tanto los poseedores mediatos como los inmediatos de las heredades dominantes, siempre que fueren turbados o impedidos de usar las servidumbres inscriptas y hubieren ejercido estas últimas dentro del año, aunque fuere una sola vez”.
Interdicto de recobrar posesión.
El Art. 2197 establece:
“El propietario de la heredad dominante deberá ejercer la servidumbre del modo menos perjudicial para el fundo sirviente. No podrá introducir en éste cambios innecesarios y estará obligado, si posee una construcción sobre él para el ejercicio de la servidumbre, a mantenerla conforme lo requiera el interés del propietario del inmueble gravado”.
11. ENTENSIÓN DE LS SERVIDUMBRES REGLAS APLICABLES EN CASOS DE DUDA.
El Art. 2188 establece. “En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado”.-
El art. 2195 establece:
“La extensión de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se determinará conforme al título de su origen, y en su defecto, por los principios siguientes:
a) las activas o pasivas, serán ejercidas dentro de los límites que los inmuebles tuvieren el día de su constitución, con lo acrecido por accesión natural; y
b) las constituidas para un uso determinado no podrán ampliarse para otros usos, y si lo fueren por prescripción, se limitarán al que tuvo el adquirente”.
13. PROTECCION DE LAS SERVIDUMBRES:
La ley confiere a los titulares de servidumbres la legitimación activa para promover acciones, sean reales, posesoria e inclusive defensas posesorias extrajudiciales.
En las acciones reales: la CONFESORIA es la acción típica que corresponde a la defensa de la servidumbre, originándose de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o la servidumbres activas, a fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan.
Las acciones posesorias interponen los poseedores que son impedidos de ejercer sus derechos. En principio tienen acceso a ellas los titulares de servidumbres contínuas y aparentes, por reunir los requisitos legales de posesión pública e inequívoca.
Las servidumbres discontinuas y no aparentes no dan lugar a la interposición de las acciones posesorias, salvo que tuviera la servidumbre su origen en un contrato, ya que el título será prueba suficiente de su existencia.
Los titulares de servidumbres igual que los poseedores, pueden defenderse de hecho, repulsando o repeliendo con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían tarde, son los casos de la defensa posesoria extrajudicial.
14. ACCIONES EJERCITABLES:
El propietario que pretende que su inmueble se halle libre de servidumbre puede ejercer la acción negatoria, contra quien invoque tener tal derecho. Para vencer en la acción negatoria, le basta probar su derecho de propiedad, y quien pretende la servidumbre debe probar que tiene derecho a ella.
La acción negatoria también compete para reducir la servidumbre a su límite verdadero, cuando se alega que ellos han sido excedidos por el propietario del fundo dominante.
Además el propietario del fundo serviente cuenta con las acciones posesorias contra toda personas que de hecho ejerciese actos que importen una servidumbre.
1. SERVIDUMBRES. CONCEPTO:
Las servidumbres suponen un derecho real sobre la cosa ajena “iura in re aliena” (derecho sobre la cosa ajena).
La servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos actos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
2. ANTECEDENTES:
Sus origines se remontan al derecho romano y se habría originado para resolver dificultades entre fundos relacionados o colindantes. Como un gravamen o carga constituido sobre un fundo en beneficio de otro fundo o de una persona determinada, por ello la clasificación antigua se refiere a servidumbres reales y personales, por la utilidad destinada a un fundo o a una determinada persona.
3. DIVERSAS ACEPCIONES DE LA PALABRA:
Servidumbre en sentido amplio, traduce la idea de restricción de la libertad, restringiendo el sentido, se tiene que la palabra alude a un derecho real sobre una cosa ajena, con prescindencia de los derechos reales instituidos para garantizar el proporcionar al fundo dominante. En otro sentido la servidumbre expresa la idea de un gravamen constituido sobre un fundo en utilidad del otro, entendió como ventaja o servicio que la heredad sirviente proporciona a la heredad dominante, siendo esta última acepción la que predomina en la mayoría de las legislaciones actuales.
Nuestro código establece.
“Art. 2188.- En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado”.
Como queda visto las servidumbres hacen pesar sobre los fundos sirvientes algunas cargas que se revierten en utilidad de otro, denominado fundo dominante
Las servidumbres se clasifican de distintos puntos de vistas:
Teniendo en cuenta el sujeto activo de las servidumbres, éstas pueden ser reales y personales.
La reales o prediales: se constituyen sobre un inmueble en beneficio de otro.
La personales: se establecen para procurar alguna utilidad a una persona determinada.
4. CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES REALES o PREDIALES
POR RAZON DE SU EJERCICIO: las servidumbres pueden ser contínuas o discontínuas.
Son continuas cuando son susceptibles de uso ininterrumpido y sin un hecho actual del hombre por ejemplo las servidumbres de acueducto, de vista.
Serán discontinuas aquellas que requiere del hecho del hombre para ser ejercidas, como por ejemplo las servidumbres de paso, en la que no se ejerce, sino por el hecho del hombre, su ejercicio no dura, sino mientras el hombre pasa por el lugar de la servidumbre.
Por los signos exteriores, también se clasifican en:
Aparentes: son aquellas que se anuncian por signos exteriores como un portón, una ventana para la vista.
No aparentes: son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a cierta altura.
La servidumbre puede ser también:
Positiva: cuando impone al propietario de la heredad sirviente la obligación de dejar de hacer alguna cosa.
Negativa: cuando le constriñe a dejar hacer algo.
5. CARACTERES DE LA SERVIDUMBRE
1. Es un derecho real sobre cosa inmueble ajena.
2. Tiene por objeto la cosa misma sobre la que se constituye y confiere a su titular, una acción real oponible contra todos.
3. Obliga al propietario del fundo sirviente a dejar de hacer algo o permitir que otro haga algo.
4. Las servidumbres son vínculos de carácter real, que se establecen entre dos heredades, no importando quienes sean sus propietarios.
5. Las servidumbres, por un lado amplía el radio de acción de la propiedad al permitir un mejor disfrute del derecho, y, por otra lo restringe al limitar las facultades que son inherentes ordinariamente al dominio.
6. Las servidumbres se constituyen al efecto de prestar servicio a la heredad dominante, no cabe admitir una servidumbre sin utilidad.
7. Las servidumbres son indivisibles, así si se tiene el derecho de pasar por un fundo sirviente, no es posible que ese derecho pueda existir sólo por la mitad del predio.
El Art. 2199 establece:
“En caso de dividirse el fundo dominante, la servidumbre subsistirá en beneficio de cada lote, sin que este hecho pueda agravar la condición del sirviente. Cuando la servidumbre sólo aprovechare a una de las fracciones, o debiera ejercerse por cierta parte del fundo, quedará extinguida respecto de las restantes. Dividido el predio sirviente, se aplicará la misma regla”.
6. SENTIDO MODERNO DE LAS SERVIDUMBRES PERSONALES
En el derecho romano se concebía como parte de las servidumbres personales el usufructo, el uso, la habitación y el trabajo de animales y esclavos ajenos, con el tiempo y en el derecho francés se legisló separadamente el usufructo, el uso y la habitación, distinguiéndose a las servidumbres por separado.
En la actualidad las servidumbres personales son las que se establecen a favor de una persona individualmente determinada, y no a la que en cualquier momento sea propietaria de un inmueble.
Nuestro no contiene disposición alguna que se refiera a las servidumbres personales , pero ello no impide que se establezca una servidumbre a favor de una persona determinada según consideren adecuadas o convenientes.
7. INSCRIPCION DE LAS SERVIDUMBRES
“Art.2192.- Sólo podrán constituir servidumbres prediales los propietarios de los fundos que hayan de ser beneficiados o gravados con ellas. Si quien aparezca inscripto en el Registro como dueño, la estableciere a favor de ese predio, la servidumbre subsistirá respecto del verdadero titular, sin necesidad de declaración alguna.
Las constituidas a favor del fundo por el usufructuario, o usuario expresando que estipulan para el dueño, sólo producirán efecto desde que se inscriba en el Registro de la ratificación de éste. A falta de tal extremo, valdrá personalmente para quienes la estipularon, siempre que mediare inscripción. Lo mismo resultará del convenio que limitare sus consecuencias a las partes”.
8. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. MODOS PREVISTOS POR EL CODIGO CIVIL.
El Art. 2191 establece: “Las servidumbres prediales puede ser constituidas coactiva (expresamente establecida por la ley: heredades enclavadas y por usucapión) o voluntariamente (por contrato o testamento). Por título, si fuesen continuas y aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las aparentes y continuas pueden también ser constituidas por usucapión”.
9. OBLIGACIONES DEL DUEÑO O POSEEDOR DEL FUNDO SIRVIENTE
El Art. 2200 establece. “El dueño o poseedor del predio sirviente estará obligado:
a contribuir a los gastos de reparación o conservación de las obras exigidas por la servidumbre cuando las utilice en su provecho;
a permitir el uso de la servidumbre, sin menoscabar en modo alguno su ejercicio; pero podrá exigir que él sea reglado de la manera menos perjudicial para sus intereses, con tal que no se prive a la heredad dominante de las ventajas derivadas de aquélla; y
a restablecer por su cuenta las cosas a su antiguo estado, cuando efectuare trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, indemnizado, en su caso, los perjuicios.
Si la heredad pasare a un sucesor particular, éste sólo deberá permitir aquel restablecimiento; pero no satisfacer los daños ni los gastos que estas obras exijan. Por uno y otros, el titular de la servidumbre podrá demandar al que realizó las obras.”
10. DERECHOS QUE CORRESPONDEN AL TITULAR DE UNA SERVIDUMBRE
El Art. 2196 establece:
“Corresponde a los titulares de una servidumbre:
el derecho de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la principal, pero la concesión de una servidumbre no comportará la de otras para hacer más cómodo su goce;
la facultad de hacer en el predio sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y la conservación de la servidumbre, cargando con los gastos, aun en el caso de que la reparación se hiciere indispensable por vicio propio del fundo;
el derecho de gozar de la servidumbre en la extensión compatible con la naturaleza del inmueble dominante, aunque las necesidades de éste se hubieren acrecentado desde la época en que se constituyó el gravamen. Pero si tal consecuencia proviniere de cambios en el destino o en la condición del inmueble, que agravasen de un modo anormal la carga del predio sirviente, el juez podrá limitar el uso, y si ello fuere imposible, declarar extinguida la servidumbre; y
el derecho de usar de las acciones posesorias. Tendrán esta facultad, tanto los poseedores mediatos como los inmediatos de las heredades dominantes, siempre que fueren turbados o impedidos de usar las servidumbres inscriptas y hubieren ejercido estas últimas dentro del año, aunque fuere una sola vez”.
Interdicto de recobrar posesión.
El Art. 2197 establece:
“El propietario de la heredad dominante deberá ejercer la servidumbre del modo menos perjudicial para el fundo sirviente. No podrá introducir en éste cambios innecesarios y estará obligado, si posee una construcción sobre él para el ejercicio de la servidumbre, a mantenerla conforme lo requiera el interés del propietario del inmueble gravado”.
11. ENTENSIÓN DE LS SERVIDUMBRES REGLAS APLICABLES EN CASOS DE DUDA.
El Art. 2188 establece. “En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado”.-
El art. 2195 establece:
“La extensión de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se determinará conforme al título de su origen, y en su defecto, por los principios siguientes:
a) las activas o pasivas, serán ejercidas dentro de los límites que los inmuebles tuvieren el día de su constitución, con lo acrecido por accesión natural; y
b) las constituidas para un uso determinado no podrán ampliarse para otros usos, y si lo fueren por prescripción, se limitarán al que tuvo el adquirente”.
13. PROTECCION DE LAS SERVIDUMBRES:
La ley confiere a los titulares de servidumbres la legitimación activa para promover acciones, sean reales, posesoria e inclusive defensas posesorias extrajudiciales.
En las acciones reales: la CONFESORIA es la acción típica que corresponde a la defensa de la servidumbre, originándose de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o la servidumbres activas, a fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan.
Las acciones posesorias interponen los poseedores que son impedidos de ejercer sus derechos. En principio tienen acceso a ellas los titulares de servidumbres contínuas y aparentes, por reunir los requisitos legales de posesión pública e inequívoca.
Las servidumbres discontinuas y no aparentes no dan lugar a la interposición de las acciones posesorias, salvo que tuviera la servidumbre su origen en un contrato, ya que el título será prueba suficiente de su existencia.
Los titulares de servidumbres igual que los poseedores, pueden defenderse de hecho, repulsando o repeliendo con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían tarde, son los casos de la defensa posesoria extrajudicial.
14. ACCIONES EJERCITABLES:
El propietario que pretende que su inmueble se halle libre de servidumbre puede ejercer la acción negatoria, contra quien invoque tener tal derecho. Para vencer en la acción negatoria, le basta probar su derecho de propiedad, y quien pretende la servidumbre debe probar que tiene derecho a ella.
La acción negatoria también compete para reducir la servidumbre a su límite verdadero, cuando se alega que ellos han sido excedidos por el propietario del fundo dominante.
Además el propietario del fundo serviente cuenta con las acciones posesorias contra toda personas que de hecho ejerciese actos que importen una servidumbre.
LECCION 28 - PROPIEDAD INTELECTUAL
LECCIÓN XXVIII
PROPIEDAD INTELECTUAL
1. CONCEPTO.
El derecho intelectual es el poder reconocido a un autor, para beneficiarse exclusivamente con su obra de creación personal e impedir que otro la copie, imite o reproduzca sin su consentimiento. En esta relación jurídica, el sujeto activo es el autor, quien tiene la facultad de usar, gozar y disponer a cualquier título a modo exclusivo su obra de creación intelectual. El sujeto pasivo está constituido por todas las demás personas, sobre quienes pesa la obligación de respeto a dicha creación.
2. CREACIONES QUE COMPRENDE.
La creación intelectual conlleva la originalidad ç, por mínima que ella sea; el régimen jurídico de las obras literarias y artísticas protege la forma representativa de una creación original del genio o ingenio del autor. Así se incluyen: la creación intelectual materializada en libros, pinturas, composiciones musicales, esculturales, descubrimientos científicos, máquinas y cualesquiera otras formas reveladoras de una personalidad fecunda.
3. DERECHOS DE AUTOR.
La protección del derecho intelectual tiene rango constitucional, al establece en el art. 110 cuanto sigue: “De los derechos de autor y de propiedad intelectual. Todo autor, inventor, productor o comerciante gozará de la propiedad exclusiva de su obra, invención, marca o nombre comercial, con arreglo a la ley”.
El derecho de autor encuentra su fundamento en la propiedad ordinaria o común, con sus características de perpetua y absoluta, reconociéndose sin embargo sólo durante la vida del autor y un número determinado de años, que varía en las distintas legislaciones de los paises.
4. SU PROTECCIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL.
El Código Civil confirma el derecho de autor establecido en la constitución, al establecer en el art. 2165 cuanto sigue: “Las creaciones científicas, literarias y artísticas gozan de la protección que este Código les confiere. El autor es propietario de su obra durante su vida y su derecho subsiste por cincuenta años contados desde su muerte, a favor de sus sucesores a título universal o singular, o en su defecto, de quienes por actos entre vivos o de última voluntad, hayan recibido el encargo de publicar la obra”.
La protección del código se aplica asimismo a actividades que relacionadas a materias afines, no constituyen por sí solas, las obras literarias, científicas o artísticas completas. Son los llamados derechos conexos, análogos, vecinos, accesorios o correlativos. En este sentido establece el art. 2166:
“A los efectos del artículo anterior, reputase autor de la obra literaria, científica o artística, al que la crea, o a sus causahabientes a título universal o particular, sea que la publique bajo su nombre o seudónimo.
[Es autor aquel que crea y eventualmente sus sucesores a título universal o particular, sin son éstos los que los publican, sea a sus nombres o con sus seudónimos].
La edición de una obra anónima o seudónima crea la presunción de que el editor es el titular de los derechos resultantes de su legítima publicación, salvo la prueba contraria producida por el creador de la obra, dentro de tres años de su publicación.
[Lo que quiere decir que si la obra no lleva el nombre del autor, o sólo el seudónimo, la publicación de la misma crea la presunción de autoría del que lo publica legítimamente, o sea, que además el que lo publica, tiene el derecho de hacerlo. Esta presunción admite prueba en contrario y por ello se autoriza a su verdadero autor a probarlo, lo que por otra parte, tiene que intentarlo dentro de los tres años de su publicación]
Las obras de los funcionarios públicos, o de los de una empresa privada, que sean fruto del trabajo inherente a sus funciones, pertenecen al Estado o al empleador, salvo las obras creadas por los profesores de institutos de enseñanza, aunque se trate de lecciones destinadas a sus alumnos”.
[En los supuestos en que los funcionarios públicos o empleados privados, en función de su trabajo para el Estado o en la empresa creen una obra de carácter científico, dispone la normativa que tales obras pertenecen a la empleadora, tal sería el caso por ejemplo: el de un agrónomo que en su funciones dentro del Ministerio de agricultura, experimentando con elementos proveídos por esa dependencia logra una técnica de injerto, o, un trabajador de la industria del perfume, logra una fragancia especial, en función a la tarea investigativa que le encomienda. Sin embargo esta disposición no se aplica cuando se tratan de obras de los profesores de institutos de enseñanza, aunque se trate de lecciones destinadas a sus alumnos].
5. CESABILIDAD.
El derecho moral de autor se caracteriza por ser perpetuo e inalienable. Quiere ello significar que la transferencia, por cualquier título jurídico que realice el creador de una obra intelectual respecto de los derechos que le asistan sobre la misma se refiere solamente al aspecto económico pecuniario de su derecho, sin afectar los elementos que se relacionan con su paternidad sobre la obra enajenada ni con sus restantes circunstancias que vinculan a aquel con el producto de su creación. Entre las facultades concurrentes que ejerce el autor y en su defecto sus sucesores, derechohabientes o ejecutores testamentarios, se incluyen el derecho de exigir que se mantenga la integridad de la obra y su título; de impedir que se omita el nombre o el seudónimo, se lo utilice indebidamente o no se respete el anónimo, y de impedir la publicación o reproducción imperfecta de una obra.
El art. 2167 establece:
“El derecho de propiedad literaria, científica o artística protegido por este Código, no es renunciable ni puede cederse ni venderse; pero el valor económico o explotación comercial de la obra podrá transmitirse, total o parcialmente por actos entre vivos o de última voluntad.
Esta regla se aplica igualmente a las colaboraciones firmadas de las compilaciones u obras colectivas, aunque sea otro quien al publicarlas, las presente coordinadas bajo una dirección única. En este caso, el editor o el director de la compilación tiene el derecho exclusivo de reproducirla y venderla, y cada colaborador podrá reproducir separadamente su trabajo, a condición de indicar la obra o la compilación de que procede”.
El resultado económico de cualquier actividad, está en el comercio y puede ser transferida, por lo cual se establece que el valor económico de la obra podrá transmitirse, total o parcialmente por actos entre vivos o de última voluntad.
El segundo párrafo de la normativa mencionada asimila como autores a los que participan de una obra que consistiese en una compilación, aún cuando bajo una misma dirección, el que lo dirige, lo edita como propia, con el consiguiente fin económico; cada uno de los que han colaborado, tienen el derecho a publicar por separado sus respectivas colaboraciones, con la sola condición de indicar la obra compilada de la que procede. Por ejemplo los alumnos del tercer curso de derechos reales (2006) de la facultad de derecho de la UNI., compilan y comentan el instituto de la Expropiación, el Instituto de Estudios Jurídicos de la UNI (IDEJUNI), podrá publicarla como suya, citando a sus colaboradores, y éstos (los alumnos colaboradores) podrán publicar por separado sus respectivas colaboraciones, con sólo indicar que integra la compilación antes publicada.
6. DERECHOS DE LOS INTÉRPRETES.
El art. 2170 establece: “Corresponde, dentro de los límites establecidos por este Código, a los artistas, actores o intérpretes de obras artísticas o literarias, aunque ellas hayan pasado al dominio público, una compensación equitativa por su interpretación, por parte de quienes las difunden o transmitan por cualquier medio idóneo para la reproducción sonora o visual. Esta retribución se deberá independientemente de la que corresponda por la recitación, representación o ejecución.
Los artistas o intérpretes tienen derecho a oponerse a la difusión, transmisión, o reproducción que pueda dañar a su honor o reputación”.
Esta protección del derecho intelectual se extiende a los interpretes de las obras, que pueden ser: a) el director, cantor y ejecutantes en forma individual; b) el director y los autores de obras cinematográficas y grabaciones con imagen y sonido, para su reproducción y c9 el cantante, bailarín y cualquier otra persona que represente un papel, recite, interprete o ejecute en cualquier forma que sea una obra literaria, musical, cinematográfica o multimedia.
7. LAS TRADUCCIONES DE OBRAS. DERECHOS DEL TRADUCTOR.
La traducción de obras consiste en trasladar esa obra a un idioma distinto del empleado en el original.
A) Derecho del traductor de obra que no pertenece al dominio privado:
El art. 2171 extiende también los derechos intelectuales a los traductores de obra, en los términos siguientes.
“El traductor de obras que no pertenecen al dominio privado, sólo tiene propiedad sobre su versión, y no podrá oponerse a que otros la traduzcan. Su derecho durará veinte y cinco años.
Si el traductor reclamare contra una nueva traducción, alegando ser ésta una reproducción de la primera, y no un nuevo trabajo hecho sobre el original, decidirá la autoridad judicial competente”.
Y la pregunta obvia es: cuál sería la obra que no fuera del dominio privado?; y son aquellas que pertenecen al Estado, o aquellas cuyo periodo de protección haya sobrepasado los cincuenta años desde la muerte del autor. Entonces el que traduzca esta clase de obras, será protegida pero sólo en su versión, es decir en la interpretación que de en la traducción; por ejemplo si se tratase de traducciones de obras de los clásicos griegos o latinos, mucho de personal habrá en la traducción, en que no sólo la literalidad sea tenida en cuenta. De modo que si alguien no haga otra cosa que copiar la traducción de otro el traductor puede demandar la cesación o en su defecto la prohibición de la circulación de la obra plagiada, de lo cual debe decidir la autoridad judicial competente (Juez de 1ª Instancia en lo Civil).
B) Del traductor de obra del dominio privado:
La relación entre el autor y el traductor es diferente cuando se trata de una traducción de obra del dominio privado, pues, debe ser el resultado de una convención o contrato entre ambos, ya que al propietario le asiste el derecho de imponer las condiciones sobre esa labor. El Art. 2172 establece:
“Si la obra traducida fuere del dominio privado, su traducción deberá hacerse conforme a las limitaciones que el autor hubiere establecido respecto del idioma en que su obra podrá verterse, y a las estipulaciones del contrato celebrado con el traductor sobre la participación de ambos en sus respectivos derechos de autor, por cada edición de la obra traducida. El traductor gozará en este caso del derecho de propiedad respecto de su traducción, sin perjuicio de los derechos del autor sobre su obra”.
Que delimitado los derechos del autor y del traductor, al traductor le corresponderá el derecho de propiedad de la obra traducida, en el sentido de que podrá comercializar con ella, pero el derecho de autor de la obra en sí siempre es del que lo ha hecho.
9. CARTAS, DISCURSOS Y CONFERENCIAS. DISTINTOS SUPUESTOS.
El art. 2173 establece:
“La propiedad intelectual de las cartas pertenecen a quien la suscribe, sea que las haya escrito personalmente o las haya dictado, y solo él gozará del derecho de publicarlas. Por su muerte le suceden en este derecho sus herederos legítimos o testamentarios”.
El contenido de las cartas puede ser muy variado, constituir una verdadera obra literaria; en la misma situación se encuentran los discursos, conferencia y disertaciones o lecciones orales cuya divulgación esta condicionada igualmente a la autorización de quien las pronunció. Al respecto establece el art. 2174:
“Para que el poseedor de manuscritos de obras póstumas inéditas pueda invocar el dominio de ellos y ejercer todos los derechos garantizados por este Código a la propiedad literaria, científica o artística, debe justificar haberlos adquirido del autor o de sus herederos”.
10. REGISTRO DE DERECHOS INTELECTUALES.
El art.2184 establece:
“En el Registro de Derechos Intelectuales, se tomará razón de las obras literarias, científicas o artísticas, publicadas en la República, como condición a que este Código subordina la protección de los derechos de autor respecto de terceros.
A este efecto deberá el autor o el editor, en su caso, depositar dos ejemplares de la obra. El mismo requisito regirá para las obras impresas en el extranjero que tuvieren editor en la República.
Para las pinturas, obras arquitectónicas, esculturas y demás obras de arte, consistirá el depósito en un croquis o fotografía del original, con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.
Para las películas cinematográficas, el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogos, fotografías y algunas de sus principales escenas”.
Así como todo derecho real sobre inmuebles y en ciertos casos sobre muebles debe registrarse, para el caso de los derechos intelectuales, en cierta forma asimilado a aquellos, la inscripción es determinante para el cumplimiento de la protección jurídica.
En cuanto a la forma de inscribir tales obras se prevé:
a) para obras literarias o científicas: El autor o editor debe depositar dos ejemplares de la obra, rigiendo el mismo requisito para las obras impresas en el extranjero que tuvieren editor en la República.
b) cuando se trate de la registración de pinturas u obras arquitectónicas: la exigencia se cumple con el depósito del croquis o fotografía del original.
c) para la inscripción de los derechos intelectuales sobre películas cinematográficas: el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogo, fotografías y algunas de sus principales escenas.
11. INSCRIPCIÓN DE LAS OBRAS. REQUISITOS.
Como quedó dicho el art.2184 establece:
“En el Registro de Derechos Intelectuales, se tomará razón de las obras literarias, científicas o artísticas, publicadas en la República, como condición a que este Código subordina la protección de los derechos de autor respecto de terceros (…)”.
El art. 2185 establece:
“Al que se presente a inscribir una obra con los ejemplares respectivos, se le otorgará un recibo con los datos, fechas y circunstancias que sirvan para identificar la obras, haciendo costar en él la inscripción. Los certificados de registro así otorgados hacen presumir la propiedad de la obra, salvo prueba en contrario”.
El art. 2186 establece: “El Registro publicará por cinco días en un diario de la Capital el pedido de inscripción de la obra, con indicación de su autor, título, pie de imprenta y demás datos que la individualicen. Transcurrido un mes desde la última publicación y no habiendo reclamación alguna, el Jefe del Registro otorgará al interesado la constancia definitiva de inscripción, con el número de orden que le corresponda.
El Art.2187 establece: “Si hubiere alguna reclamación dentro del plazo indicado, deberá ésta formularse y fundarse por escrito.
Se correrá traslado de ella por cinco días al interesado. El Jefe resolverá dentro de los diez días. Contra la resolución que se dicte podrá interponerse la acción judicial que corresponda”.
12. DURACIÓN DE LA PROTECCIÓN LEGAL.
Con se expresó al principio, el El Código Civil establece en el art. 2165 cuanto sigue: “Las creaciones científicas, literarias y artísticas gozan de la protección que este Código les confiere. El autor es propietario de su obra durante su vida y su derecho subsiste por cincuenta años contados desde su muerte, a favor de sus sucesores a título universal o singular, o en su defecto, de quienes por actos entre vivos o de última voluntad, hayan recibido el encargo de publicar la obra”.
El Art.2169 establece: “Los derechos patrimoniales que ejercieren el Estado y los demás entes mencionados en el artículo anterior, durarán veinte y cinco años computados desde su primera publicación”.
OTRAS DISPOSICIONES LEGALES:
Art.2179.- Los escritos forenses sólo podrán publicarse con el consentimiento de las personas en cuyo interés o servicio se produjeron.
Los discursos pronunciados en el Parlamento, Consejo de Estado, o en reuniones oficiales, pertenecen al dominio público. Si un particular quiere publicar una colección especial de un orador, no podrá hacerlo sin la autorización del autor.
Las sentencias judiciales puede ser libremente reproducidas, siempre que su publicación no perjudique al buen nombre de los litigantes o encausados.
Art.2180.- No se considera lesivo de los derechos de autor:
a) la reproducción de pasajes o trozos de obras ya publicadas, y la inserción, aun íntegra, de pequeñas composiciones ajenas en el cuerpo de una obra mayor, siempre que se indique el origen y nombre de los autores;
b) la reproducción en la prensa de noticias y artículos sin carácter literario o científico, publicados en otros diarios o periódicos, mencionándose los nombres de sus autores y de los periódicos de donde fueron transcriptos;
c) la mención en libros, diarios o revistas, de trozos de cualquier obra con fines de crítica o polémica;
d) la copia a mano de cualquier obra, con tal de no ser destinada a la venta; y
e) la reproducción, en el cuerpo de un escrito, de dibujos artísticos ajenos, siempre que el escrito sea lo principal, y las figuras sirvan sólo para explicar el texto, y se indique el nombre del autor de la obra de arte.
Art.2181.- Hay falsificación cuando falta el consentimiento del autor:
a) para publicar, traducir, reproducir, representar, ejecutar o imprimir en discos, cintas u otros medios idóneos, sus obras o parte de ellas;
b) para omitir el nombre del autor o del traductor;
c) para cambiar el título de la obra y suprimir o variar cualquier parte de ella;
a) d) para publicar mayor número de ejemplares que el convenido; e) para publicar y ejecutar una pieza de música formada de extractos de otras;
f) para hacer arreglos de una composición musical;
g) para adaptar trucos escénicos originales en obras protegidas con arreglo de las disposiciones de este Código; y
h) para representar partes aisladas, escenas o canciones ya registradas.
Art.2182.- El autor o propietario, cuya obra hubiese sido falsificada, podrá requerir el embargo de los ejemplares reproducidos, y demandar del autor de la falsificación por los daños y perjuicios, hasta que la edición falsificada quede agotada, sin perjuicio de la acción penal.
PROPIEDAD INTELECTUAL
1. CONCEPTO.
El derecho intelectual es el poder reconocido a un autor, para beneficiarse exclusivamente con su obra de creación personal e impedir que otro la copie, imite o reproduzca sin su consentimiento. En esta relación jurídica, el sujeto activo es el autor, quien tiene la facultad de usar, gozar y disponer a cualquier título a modo exclusivo su obra de creación intelectual. El sujeto pasivo está constituido por todas las demás personas, sobre quienes pesa la obligación de respeto a dicha creación.
2. CREACIONES QUE COMPRENDE.
La creación intelectual conlleva la originalidad ç, por mínima que ella sea; el régimen jurídico de las obras literarias y artísticas protege la forma representativa de una creación original del genio o ingenio del autor. Así se incluyen: la creación intelectual materializada en libros, pinturas, composiciones musicales, esculturales, descubrimientos científicos, máquinas y cualesquiera otras formas reveladoras de una personalidad fecunda.
3. DERECHOS DE AUTOR.
La protección del derecho intelectual tiene rango constitucional, al establece en el art. 110 cuanto sigue: “De los derechos de autor y de propiedad intelectual. Todo autor, inventor, productor o comerciante gozará de la propiedad exclusiva de su obra, invención, marca o nombre comercial, con arreglo a la ley”.
El derecho de autor encuentra su fundamento en la propiedad ordinaria o común, con sus características de perpetua y absoluta, reconociéndose sin embargo sólo durante la vida del autor y un número determinado de años, que varía en las distintas legislaciones de los paises.
4. SU PROTECCIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL.
El Código Civil confirma el derecho de autor establecido en la constitución, al establecer en el art. 2165 cuanto sigue: “Las creaciones científicas, literarias y artísticas gozan de la protección que este Código les confiere. El autor es propietario de su obra durante su vida y su derecho subsiste por cincuenta años contados desde su muerte, a favor de sus sucesores a título universal o singular, o en su defecto, de quienes por actos entre vivos o de última voluntad, hayan recibido el encargo de publicar la obra”.
La protección del código se aplica asimismo a actividades que relacionadas a materias afines, no constituyen por sí solas, las obras literarias, científicas o artísticas completas. Son los llamados derechos conexos, análogos, vecinos, accesorios o correlativos. En este sentido establece el art. 2166:
“A los efectos del artículo anterior, reputase autor de la obra literaria, científica o artística, al que la crea, o a sus causahabientes a título universal o particular, sea que la publique bajo su nombre o seudónimo.
[Es autor aquel que crea y eventualmente sus sucesores a título universal o particular, sin son éstos los que los publican, sea a sus nombres o con sus seudónimos].
La edición de una obra anónima o seudónima crea la presunción de que el editor es el titular de los derechos resultantes de su legítima publicación, salvo la prueba contraria producida por el creador de la obra, dentro de tres años de su publicación.
[Lo que quiere decir que si la obra no lleva el nombre del autor, o sólo el seudónimo, la publicación de la misma crea la presunción de autoría del que lo publica legítimamente, o sea, que además el que lo publica, tiene el derecho de hacerlo. Esta presunción admite prueba en contrario y por ello se autoriza a su verdadero autor a probarlo, lo que por otra parte, tiene que intentarlo dentro de los tres años de su publicación]
Las obras de los funcionarios públicos, o de los de una empresa privada, que sean fruto del trabajo inherente a sus funciones, pertenecen al Estado o al empleador, salvo las obras creadas por los profesores de institutos de enseñanza, aunque se trate de lecciones destinadas a sus alumnos”.
[En los supuestos en que los funcionarios públicos o empleados privados, en función de su trabajo para el Estado o en la empresa creen una obra de carácter científico, dispone la normativa que tales obras pertenecen a la empleadora, tal sería el caso por ejemplo: el de un agrónomo que en su funciones dentro del Ministerio de agricultura, experimentando con elementos proveídos por esa dependencia logra una técnica de injerto, o, un trabajador de la industria del perfume, logra una fragancia especial, en función a la tarea investigativa que le encomienda. Sin embargo esta disposición no se aplica cuando se tratan de obras de los profesores de institutos de enseñanza, aunque se trate de lecciones destinadas a sus alumnos].
5. CESABILIDAD.
El derecho moral de autor se caracteriza por ser perpetuo e inalienable. Quiere ello significar que la transferencia, por cualquier título jurídico que realice el creador de una obra intelectual respecto de los derechos que le asistan sobre la misma se refiere solamente al aspecto económico pecuniario de su derecho, sin afectar los elementos que se relacionan con su paternidad sobre la obra enajenada ni con sus restantes circunstancias que vinculan a aquel con el producto de su creación. Entre las facultades concurrentes que ejerce el autor y en su defecto sus sucesores, derechohabientes o ejecutores testamentarios, se incluyen el derecho de exigir que se mantenga la integridad de la obra y su título; de impedir que se omita el nombre o el seudónimo, se lo utilice indebidamente o no se respete el anónimo, y de impedir la publicación o reproducción imperfecta de una obra.
El art. 2167 establece:
“El derecho de propiedad literaria, científica o artística protegido por este Código, no es renunciable ni puede cederse ni venderse; pero el valor económico o explotación comercial de la obra podrá transmitirse, total o parcialmente por actos entre vivos o de última voluntad.
Esta regla se aplica igualmente a las colaboraciones firmadas de las compilaciones u obras colectivas, aunque sea otro quien al publicarlas, las presente coordinadas bajo una dirección única. En este caso, el editor o el director de la compilación tiene el derecho exclusivo de reproducirla y venderla, y cada colaborador podrá reproducir separadamente su trabajo, a condición de indicar la obra o la compilación de que procede”.
El resultado económico de cualquier actividad, está en el comercio y puede ser transferida, por lo cual se establece que el valor económico de la obra podrá transmitirse, total o parcialmente por actos entre vivos o de última voluntad.
El segundo párrafo de la normativa mencionada asimila como autores a los que participan de una obra que consistiese en una compilación, aún cuando bajo una misma dirección, el que lo dirige, lo edita como propia, con el consiguiente fin económico; cada uno de los que han colaborado, tienen el derecho a publicar por separado sus respectivas colaboraciones, con la sola condición de indicar la obra compilada de la que procede. Por ejemplo los alumnos del tercer curso de derechos reales (2006) de la facultad de derecho de la UNI., compilan y comentan el instituto de la Expropiación, el Instituto de Estudios Jurídicos de la UNI (IDEJUNI), podrá publicarla como suya, citando a sus colaboradores, y éstos (los alumnos colaboradores) podrán publicar por separado sus respectivas colaboraciones, con sólo indicar que integra la compilación antes publicada.
6. DERECHOS DE LOS INTÉRPRETES.
El art. 2170 establece: “Corresponde, dentro de los límites establecidos por este Código, a los artistas, actores o intérpretes de obras artísticas o literarias, aunque ellas hayan pasado al dominio público, una compensación equitativa por su interpretación, por parte de quienes las difunden o transmitan por cualquier medio idóneo para la reproducción sonora o visual. Esta retribución se deberá independientemente de la que corresponda por la recitación, representación o ejecución.
Los artistas o intérpretes tienen derecho a oponerse a la difusión, transmisión, o reproducción que pueda dañar a su honor o reputación”.
Esta protección del derecho intelectual se extiende a los interpretes de las obras, que pueden ser: a) el director, cantor y ejecutantes en forma individual; b) el director y los autores de obras cinematográficas y grabaciones con imagen y sonido, para su reproducción y c9 el cantante, bailarín y cualquier otra persona que represente un papel, recite, interprete o ejecute en cualquier forma que sea una obra literaria, musical, cinematográfica o multimedia.
7. LAS TRADUCCIONES DE OBRAS. DERECHOS DEL TRADUCTOR.
La traducción de obras consiste en trasladar esa obra a un idioma distinto del empleado en el original.
A) Derecho del traductor de obra que no pertenece al dominio privado:
El art. 2171 extiende también los derechos intelectuales a los traductores de obra, en los términos siguientes.
“El traductor de obras que no pertenecen al dominio privado, sólo tiene propiedad sobre su versión, y no podrá oponerse a que otros la traduzcan. Su derecho durará veinte y cinco años.
Si el traductor reclamare contra una nueva traducción, alegando ser ésta una reproducción de la primera, y no un nuevo trabajo hecho sobre el original, decidirá la autoridad judicial competente”.
Y la pregunta obvia es: cuál sería la obra que no fuera del dominio privado?; y son aquellas que pertenecen al Estado, o aquellas cuyo periodo de protección haya sobrepasado los cincuenta años desde la muerte del autor. Entonces el que traduzca esta clase de obras, será protegida pero sólo en su versión, es decir en la interpretación que de en la traducción; por ejemplo si se tratase de traducciones de obras de los clásicos griegos o latinos, mucho de personal habrá en la traducción, en que no sólo la literalidad sea tenida en cuenta. De modo que si alguien no haga otra cosa que copiar la traducción de otro el traductor puede demandar la cesación o en su defecto la prohibición de la circulación de la obra plagiada, de lo cual debe decidir la autoridad judicial competente (Juez de 1ª Instancia en lo Civil).
B) Del traductor de obra del dominio privado:
La relación entre el autor y el traductor es diferente cuando se trata de una traducción de obra del dominio privado, pues, debe ser el resultado de una convención o contrato entre ambos, ya que al propietario le asiste el derecho de imponer las condiciones sobre esa labor. El Art. 2172 establece:
“Si la obra traducida fuere del dominio privado, su traducción deberá hacerse conforme a las limitaciones que el autor hubiere establecido respecto del idioma en que su obra podrá verterse, y a las estipulaciones del contrato celebrado con el traductor sobre la participación de ambos en sus respectivos derechos de autor, por cada edición de la obra traducida. El traductor gozará en este caso del derecho de propiedad respecto de su traducción, sin perjuicio de los derechos del autor sobre su obra”.
Que delimitado los derechos del autor y del traductor, al traductor le corresponderá el derecho de propiedad de la obra traducida, en el sentido de que podrá comercializar con ella, pero el derecho de autor de la obra en sí siempre es del que lo ha hecho.
9. CARTAS, DISCURSOS Y CONFERENCIAS. DISTINTOS SUPUESTOS.
El art. 2173 establece:
“La propiedad intelectual de las cartas pertenecen a quien la suscribe, sea que las haya escrito personalmente o las haya dictado, y solo él gozará del derecho de publicarlas. Por su muerte le suceden en este derecho sus herederos legítimos o testamentarios”.
El contenido de las cartas puede ser muy variado, constituir una verdadera obra literaria; en la misma situación se encuentran los discursos, conferencia y disertaciones o lecciones orales cuya divulgación esta condicionada igualmente a la autorización de quien las pronunció. Al respecto establece el art. 2174:
“Para que el poseedor de manuscritos de obras póstumas inéditas pueda invocar el dominio de ellos y ejercer todos los derechos garantizados por este Código a la propiedad literaria, científica o artística, debe justificar haberlos adquirido del autor o de sus herederos”.
10. REGISTRO DE DERECHOS INTELECTUALES.
El art.2184 establece:
“En el Registro de Derechos Intelectuales, se tomará razón de las obras literarias, científicas o artísticas, publicadas en la República, como condición a que este Código subordina la protección de los derechos de autor respecto de terceros.
A este efecto deberá el autor o el editor, en su caso, depositar dos ejemplares de la obra. El mismo requisito regirá para las obras impresas en el extranjero que tuvieren editor en la República.
Para las pinturas, obras arquitectónicas, esculturas y demás obras de arte, consistirá el depósito en un croquis o fotografía del original, con las indicaciones suplementarias que permitan identificarlas.
Para las películas cinematográficas, el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogos, fotografías y algunas de sus principales escenas”.
Así como todo derecho real sobre inmuebles y en ciertos casos sobre muebles debe registrarse, para el caso de los derechos intelectuales, en cierta forma asimilado a aquellos, la inscripción es determinante para el cumplimiento de la protección jurídica.
En cuanto a la forma de inscribir tales obras se prevé:
a) para obras literarias o científicas: El autor o editor debe depositar dos ejemplares de la obra, rigiendo el mismo requisito para las obras impresas en el extranjero que tuvieren editor en la República.
b) cuando se trate de la registración de pinturas u obras arquitectónicas: la exigencia se cumple con el depósito del croquis o fotografía del original.
c) para la inscripción de los derechos intelectuales sobre películas cinematográficas: el depósito consistirá en una relación del argumento, diálogo, fotografías y algunas de sus principales escenas.
11. INSCRIPCIÓN DE LAS OBRAS. REQUISITOS.
Como quedó dicho el art.2184 establece:
“En el Registro de Derechos Intelectuales, se tomará razón de las obras literarias, científicas o artísticas, publicadas en la República, como condición a que este Código subordina la protección de los derechos de autor respecto de terceros (…)”.
El art. 2185 establece:
“Al que se presente a inscribir una obra con los ejemplares respectivos, se le otorgará un recibo con los datos, fechas y circunstancias que sirvan para identificar la obras, haciendo costar en él la inscripción. Los certificados de registro así otorgados hacen presumir la propiedad de la obra, salvo prueba en contrario”.
El art. 2186 establece: “El Registro publicará por cinco días en un diario de la Capital el pedido de inscripción de la obra, con indicación de su autor, título, pie de imprenta y demás datos que la individualicen. Transcurrido un mes desde la última publicación y no habiendo reclamación alguna, el Jefe del Registro otorgará al interesado la constancia definitiva de inscripción, con el número de orden que le corresponda.
El Art.2187 establece: “Si hubiere alguna reclamación dentro del plazo indicado, deberá ésta formularse y fundarse por escrito.
Se correrá traslado de ella por cinco días al interesado. El Jefe resolverá dentro de los diez días. Contra la resolución que se dicte podrá interponerse la acción judicial que corresponda”.
12. DURACIÓN DE LA PROTECCIÓN LEGAL.
Con se expresó al principio, el El Código Civil establece en el art. 2165 cuanto sigue: “Las creaciones científicas, literarias y artísticas gozan de la protección que este Código les confiere. El autor es propietario de su obra durante su vida y su derecho subsiste por cincuenta años contados desde su muerte, a favor de sus sucesores a título universal o singular, o en su defecto, de quienes por actos entre vivos o de última voluntad, hayan recibido el encargo de publicar la obra”.
El Art.2169 establece: “Los derechos patrimoniales que ejercieren el Estado y los demás entes mencionados en el artículo anterior, durarán veinte y cinco años computados desde su primera publicación”.
OTRAS DISPOSICIONES LEGALES:
Art.2179.- Los escritos forenses sólo podrán publicarse con el consentimiento de las personas en cuyo interés o servicio se produjeron.
Los discursos pronunciados en el Parlamento, Consejo de Estado, o en reuniones oficiales, pertenecen al dominio público. Si un particular quiere publicar una colección especial de un orador, no podrá hacerlo sin la autorización del autor.
Las sentencias judiciales puede ser libremente reproducidas, siempre que su publicación no perjudique al buen nombre de los litigantes o encausados.
Art.2180.- No se considera lesivo de los derechos de autor:
a) la reproducción de pasajes o trozos de obras ya publicadas, y la inserción, aun íntegra, de pequeñas composiciones ajenas en el cuerpo de una obra mayor, siempre que se indique el origen y nombre de los autores;
b) la reproducción en la prensa de noticias y artículos sin carácter literario o científico, publicados en otros diarios o periódicos, mencionándose los nombres de sus autores y de los periódicos de donde fueron transcriptos;
c) la mención en libros, diarios o revistas, de trozos de cualquier obra con fines de crítica o polémica;
d) la copia a mano de cualquier obra, con tal de no ser destinada a la venta; y
e) la reproducción, en el cuerpo de un escrito, de dibujos artísticos ajenos, siempre que el escrito sea lo principal, y las figuras sirvan sólo para explicar el texto, y se indique el nombre del autor de la obra de arte.
Art.2181.- Hay falsificación cuando falta el consentimiento del autor:
a) para publicar, traducir, reproducir, representar, ejecutar o imprimir en discos, cintas u otros medios idóneos, sus obras o parte de ellas;
b) para omitir el nombre del autor o del traductor;
c) para cambiar el título de la obra y suprimir o variar cualquier parte de ella;
a) d) para publicar mayor número de ejemplares que el convenido; e) para publicar y ejecutar una pieza de música formada de extractos de otras;
f) para hacer arreglos de una composición musical;
g) para adaptar trucos escénicos originales en obras protegidas con arreglo de las disposiciones de este Código; y
h) para representar partes aisladas, escenas o canciones ya registradas.
Art.2182.- El autor o propietario, cuya obra hubiese sido falsificada, podrá requerir el embargo de los ejemplares reproducidos, y demandar del autor de la falsificación por los daños y perjuicios, hasta que la edición falsificada quede agotada, sin perjuicio de la acción penal.
LECCION 27
LECCIÓN XXVII
DOMINIO IMPERFECTO
1. NOCIÓN. DISTINTOS SUPUESTOS.
El art. Art.1955 establece. “El dominio se llama pleno o perfecto cuanto todos sus derechos elementales se hallan reunidos en el propietario, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando (1)debe resolverse, al fin de cierto plazo o al (2) advenimiento de una condición, o (3) si la cosa que forma su objeto es un inmueble gravado respecto de terceros con un derecho real que este Código autoriza.
De este modo la propiedad es “plena o perfecta” cuando todos sus elementos fundamentales se acallan reunidos en el propietario y es menos plena o imperfecta cuando tiene gravamen real o es resoluble.
El DOMINIO IMPERFECTO es aquel en el que los derechos del propietario están sujetos a fuertes restricciones ya sea porque el dominio está sujeto a una condición resolutoria (dominio revocable), ya sea porque el titular del derecho de una propiedad lo ha desmembrado, desprendiéndose de una parte de sus atribuciones, al gravar la propiedad con un usufructo, una servidumbre, etc.
Dice el autor argentino Guillermo Borda: “…quien ha adquirido el inmueble por boleto de compraventa y de buena fe, recibiendo la posesión, tiene una posición jurídica muy fuerte, con las características del verdadero dominio. Pero limitado y, por tanto imperfecto, desde que le falta la escrituración e inscripción en el Registro le impide, como principio, oponer su derechos a terceros(…); le impide también otorgar los actos que exigen la inscripción registral: los derechos reales de hipoteca, usufructo, etc. Tampoco podrá transmitir el dominio pleno por falta de la posibilidad de escriturar[1]”
2. DOMINIO DESMEMBRADO.
El dominio es “desmembrado” cuando el dueño pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los atributos esenciales del dominio en virtud de un derecho real a terceros. Tal sería por ejemplo: la constitución de un derecho de usufructo, de uso o habitación, de una servidumbre, de una prenda. En cambio una hipoteca no constituye una desmembración del dominio porque el dueño sigue en goce pleno de sus potestades de usar, gozar y disponer de la cosa. Tampoco existiría un dominio desmembrado, en sentido técnico, en el caso de haber conferido a un tercero el derecho de usar y gozar la cosa, como ocurre en el arrendamiento o en el comodato, porque en estos casos se establece una relación entre acreedor y deudor, pero no directamente sobre la cosa. El contrato de locación da un derecho de meramente personal y no real.
3. PROPIEDAD RESOLUBLE. EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN.
Si una persona vende una cosa en acto subordinado a un plazo o término resolutorio o a una condición también resolutoria[2], el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición hace que el derecho retorne al tradente, quedando revocado el del adquirente. Aquél recuperado el dominio, puede demandar la restitución de la cosa del poder de quien la tenga. Se trataría de una propiedad transmitida temporalmente, es decir con un límite de eficacia en el tiempo.
El Código Civil establece : “DE LA PROPIEDAD RESOLUBLE”
Art.2163.- Resuelto el dominio por el cumplimiento de la condición o por el vencimiento del plazo estipulado por las partes, se entienden también resueltos los derechos reales que se hayan constituido. El propietario en cuyo beneficio tiene lugar la resolución, puede reivindicar el inmueble del poder de quien lo posea, libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que hubiese sido gravado, pero estará obligado a respetar los arrendamientos que se hubieren hecho.
Art.2164.- Si el dominio se resuelve por otra causa sobreviniente, el que lo hubiese adquirido por causa anterior a la resolución será considerado propietario perfecto, quedando a la persona a cuyo beneficio se operó la resolución, el derecho de accionar contra aquél cuyo dominio se resolvió para obtener la indemnización que corresponda.
4. PROPIEDAD POR PISOS Y DEPARTAMENTOS. Antecedentes.
Esta es una forma de propiedad en que se armonizan los derechos de propiedad pertenecientes a distintas personas, que no se asemeja a la modalidad tradicional del dominio. La propiedad dividida en planos horizontales tiene una relación con el problema de la vivienda y probablemente su constitución respondió a la necesidad de arbitrar las medidas conducentes a dar vivienda a los que carecieran de ella. Para algunos sus orígenes o antecedentes se remontan a la antigüedad más remota cuando el dominio se organiza en planos horizontales, pero lo cierto es que la propiedad horizontal nace en la Edad Media, apareciendo ya regulada en las costumbres de Bretaña, de Orleáns, etc. Y es en el Código de Napoleón el primero que acogió o legisló la institución.
La propiedad horizontal tiene una importancia decisiva para aliviar el terrible déficit de viviendas que padece la población de las grandes concentraciones urbanas. Teniendo en cuenta los elevados costos de las construcciones y del terreno y que la vivienda constituye un factor de estabilidad social demuestra la gran ventaja e importancia que posee la organización de la propiedad horizontal.
5. NATURALEZA JURÍDICA.
La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal suscita diversas opiniones que va desde aquellas que consideran un dominio integrado a un condominio con indivisión forzosa, hasta los que sostienen que se trata de una servidumbre, de una situación jurídica societaria o que estamos frente a un derecho de superficie[3], o de la copropiedad en la que la propiedad por pisos o departamentos crea una comunidad de derechos entre los propietarios de las distintas unidades de que consta el edificio, lo que no es aceptable porque en el condominio los propietarios son dueños de cuotas indivisas, partes ideales o abstractas sin poder ejercer sobre la cosa común actos materiales que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad (art. 2084). Para nuestra legislación la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal es mixta porque constituye una propiedad en cuanto a los pisos o departamentos y un condominio con relación a las cosas de uso común que la integran.
6. ENUMERACIÓN DE LAS COSAS DE USO COMÚN.
En el sistema utilizado por nuestro Código, coexisten la propiedad exclusiva de cada unidad –piso o departamento- y el condominio del terreno y de las cosas de uso común y de aquellas necesarias para su seguridad[4]. Los diversos pisos y departamentos en que se divide el edificio pueden pertenecer a diversos propietarios, cada uno de los cuales podrá ejercer los derechos inherentes al dominio, como titular exclusivo de este derecho respecto del piso o departamento que le pertenece.
Las cosas enumeradas en el art. 2130, son los elementos comunes básicos; son las necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio. Esta enumeración no es limitativa, teniendo el carácter meramente enunciativo, según lo establece la propia normativa.
7. FACULTADES DE DISPOSICIÓN MATERIAL Y JURÍDICA DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE SUS PISOS Y USO COMÚN DE LAS COSAS COMUNES.
La propiedad por pisos y departamentos genera derechos y obligaciones a favor y a cargo de los copropietarios, que varían según se refieran a los bienes de propiedad exclusiva – el piso o departamento- y a los de uso común.
FACULTADES DE USO, GOCE Y DISPOSICIÓN DE LOS PISOS Y DEPARTAMENTOS: El propietario de un piso o departamento goza, como tal, de las más amplias facultades de disposición de su unidad, no necesita requerir el consentimiento de los demás propietarios para ejercerlos. Puede constituir sobre su unidad los derechos reales autorizados por el Código, así lo establece el art. 2130: “Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad (…)”; y en tal carácter el art. 2136 establece: “Cada propietario podrá enajenar el piso o el departamento que le pertenece y constituir sobre el mismo derechos reales o personales, sin necesidad de requerir el consentimiento de los demás. En la transferencia, gravamen o embargo de un piso o departamento, se entenderán comprendidos los derechos al uso y goce de los bienes comunes”.
FACULTADES DE USO Y GOCE DE LAS COSAS DE USO COMÚN: Las facultades de uso y goce son las propias del condominio. El art. 2132 expresamente somete tales cosas al régimen de la “indivisión”: “Las partes comunes del edificio estarán sujetas a indivisión forzosa, a tenor de lo dispuesto en este Código, a menos que la división pueda hacerse por acuerdo unánime de los condóminos, sin que resulte más incómodo el uso de la cosa a cada uno de ellos”.
Además, se diferencias los elementos comunes limitados a cierto numeros de departamentos: El Art.2133 establece: “Además serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acordare por la totalidad de los condóminos, aquéllos destinados al servicio de cierto número de departamentos, con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, y servicios sanitarios comunes a los departamentos de un mismo piso”.
En cuanto a la forma de uso de las cosas comunes, el Código establece en el Art.2134: “Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su destino, sin menoscabar el derecho de los demás”.
Y en cuanto a su régimen de accesoriedad e indivisión a la cosa principal (piso o departamento) a los bienes comunes, el art. 2135 establece: “Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento. En la transferencia, transmisión, gravamen o embargo de un piso o departamento se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden.
8. PROHIBICIONES IMPUESTAS A LOS PROPIETARIOS.
La normativa del art. 2139 establece las prohibiciones impuestas a los propietarios de pisos o departamentos en los siguientes términos:
“Queda prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes:
a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes;
b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropietario y administración;
d) perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el edificio; y
e) elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros pisos o departamentos”.
Las prohibiciones de los actos indicados responde a la necesidad de preservar la tranquilidad de los propietarios de los pisos o departamentos, así como la seguridad del edificio.
9. OBLIGACIONES.
En cuanto a las obligaciones de los co-propietarios el art. 2140 establece:
“Los propietarios están obligados al pago de las primas de seguro del edificio común.
Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del edificio, para la prestación de los servicios en interés común, así como las innovaciones acordadas por la mayoría serán soportados por los condóminos en medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario.
Si se tratare de cosas destinadas a servir a los condóminos en medida distinta, los gastos se repartirán en proporción al uso de cada uno pueda hacer de ellas.
Cuando un edificio tenga varias escaleras, patios, terrazas, obras o mecanismos destinados a servir una parte de la totalidad del edificio, los gastos relativos a su mantenimiento, corresponderán al grupo de condóminos que obtienen utilidad de tales cosas”.
10. REGLAMENTO DE CO-PROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN.
El Reglamento de co-propiedad y administración es el estatuto en el cual se habrán de pactar los derechos y obligaciones de todos los copropietarios los derechos y obligaciones de todos los copropietarios y/o habitantes de un inmueble sometido al régimen de la horizontal[5].
El Reglamento de copropiedad y administración es el instrumento en el cual se incluyen todas las cláusulas necesarias para precisar los derechos y las obligaciones de los copropietarios de los pisos y departamentos en que se divide el edificio[6].
El art. 2146 establece: “A los efectos de la construcción de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá instituir un (1)reglamento de copropiedad y administración, formalizado por (2)escritura pública, que será (3)inscripta en el Registro de Inmuebles, así como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su reforma, será necesario el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio”.
Estos, el Código Civil establece la obligatoriedad de la redacción del reglamento de copropiedad como condición previa para la constitución de la propiedad por pisos. Este reglamento es el instrumento que fija los derechos y las obligaciones de los propietarios.
Contenido del Reglamento:
El Art. 2147 establece: El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre los siguientes puntos:
a) la forma de nombramiento de un representante de los propietarios, que podrá ser uno de ellos o un extraño, y tendrá facultades de administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para tal fin;
b) determinación de las bases para la remuneración del representante, duración de sus funciones, forma de su remoción, facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales, y designación de sustituto;
c) proporción y bases para la contribución de los propietarios destinada al pago de los gastos comunes;
d) designación y despido del personal de servicio;
e) el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones;
f) ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y de las cosas comunes, así como el uso de los mismos;
a) g) determinación del valor que se atribuye a cada piso o departamento con inclusión de sus partes accesorias; y h) cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de los propietarios.
Fuerza obligatoria del Reglamento:
El Art. 2148 establece: “Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento podrá practicarse, aun cuando no esté construido el edificio. Las mismas reglas serán aplicadas para modificar dicho reglamento o dejarlo sin efecto”.
Y el art. 2149 establece: “En caso de silencio y oscuridad de las disposiciones del reglamento de copropiedad, las relaciones jurídicas entre los propietarios se regirán por las normas de este Código”.
11. ASAMBLEA DE PROPIETARIOS. Constitución:
Una de las cláusulas del reglamento debe establecer (art. 2147 inc. e) “el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones”. En general, la doctrina admite uniformemente que la asamblea de propietarios es el órgano máximo de los propietarios. “Si el administrador es el órgano ejecutivo del consorcio, dice Borda, la Asamblea es su órgano deliberativo”.
Convocatoria: La Asamblea debe decidir el procedimiento para la convocatoria y tal decisión debe ser expresada en el reglamento (Art. 2147 inc. e). También la misma Asamblea, que redactó y aprobó el reglamento, debe resolver todo lo atinente a la reunión de los propietarios, la forma de elegir un presidente y la mayoría especial necesaria para la validez de ciertas resoluciones.
Presidencia de la Asamblea: Es facultad de la Asamblea de propietarios reunida designar un Presidente de Asamblea que dirigirá las deliberaciones. Resultando indiferente porque la ley no establece que deba ser un propietario o un extraño, pero preferiblemente será elegido un propietario o no propietario presente.
Quorum[7]: Es tambiuén facultad de la Asamblea de propietarios fijar el quórum necesario para poderse reunir válidamente; decisión esta que debe estar insertada en el Reglamento que como hemos señalado constituye el Estatuto de la propiedad por Pisos o Departamentos. El Art. 2155 establece:
“La asamblea queda regularmente constituida con la presencia de propietarios que representen los dos tercios del valor del edificio entero y esta misma proporción de los partícipes en el condominio.
Son válidas las resoluciones aprobadas por el número de votos que representen la mayoría de los asambleístas y al menos la mitad del valor del edificio. Si la asamblea no puede deliberar por falta de número, se reunirá, en segunda convocatoria, dentro de los diez días contados desde la primera.
La resolución será válida si es aprobada por un número de votos que represente el tercio de los propietarios y al menos un tercio del valor del edificio”.
La Asamblea de propietarios puede establecer quorum´s o mayorías distintas, toda vez que no se dejen de lado las disposiciones establecidas en el Código civil.
12. DERECHOS Y ATRIBUCIONES.
El Art.2154 establece: “Además de lo establecido en los artículos anteriores, la asamblea de los propietarios provee:
a) la confirmación del administrador, en su caso y su retribución;
b) la aprobación del presupuesto de gastos necesarios durante el año y su distribución entre los propietarios;
c) la aprobación de la rendición anual de cuentas del administrador y el empleo del remanente de la gestión; y
d) las obras de mantenimiento extraordinario del edificio”.
13. FUERZA OBLIGATORIA DE LAS RESOLUCIONES DE LAS ASAMBLEAS PARA TODOS LOS PROPIETARIOS.
El Art. 2157 establece: “Las resoluciones tomadas por la asamblea a tenor de los artículos anteriores son obligatorias para todos los propietarios. Contra las resoluciones contrarias a la ley o al reglamento, todo propietario disidente puede interponer recurso ante el juez; pero el recurso no suspenderá su ejecución, salvo que la suspensión sea ordenada por el juez.
El recurso debe interponerse bajo pena de decaimiento, dentro de los treinta días corridos de la fecha de la resolución, en cuanto a los disidentes, y desde la fecha de la comunicación, con respecto a los ausentes”.
14. COMPUTO DE LAS MAYORÍAS REQUERIDAS PARA EL CASO.
El computo de las mayorías se establecen en los Arts. 2155:
Para constituir válidamente la Asamblea
2/3 de propietario que representen los 2/3 del valor del edificio entero
Para la validez de las resoluciones de la Asamblea de propietarios
Mayoría de los Asambleístas (la mita más uno) y que representen al menos la mitad del valor del edificio
Para la validez de resoluciones de la Asamblea referente al otorgamiento y revocación de poderes del Administrador, o cuando excedan sus atribuciones, para adoptar medidas relativas a reparaciones extraordinarias de notable importancia.
Mayoría de los votos de los asambleístas que representen por lo menos más de la mitad del valor del edificio
Para la validez de las resoluciones que tiene por objeto disponer las innovaciones que tiendan al mejoramiento o al uso cómodo o al mayor rendimiento de las cosas comunes.
La mayoría de los votos de los propietarios y los dos tercios del valor del edificio.
Repitiendo el Art. 2156 establece:
“Se requiere también la mayoría de votos de los asambleístas que representen al menos la mitad del valor del edificio para las resoluciones que conciernen al otorgamiento y revocación de los poderes del administrador, o para estar en juicio como actor o demandado, cuando excedan de sus atribuciones, asimismo como para las decisiones relativas a reparaciones extraordinarias de notable importancia.
Las resoluciones que tienen por objeto de disponer las innovaciones que tiendan al mejoramiento o al uso más cómodo o al mayor rendimiento de las cosas comunes, deben ser aprobadas siempre con un número de votos que representen la mayoría de propietarios y los dos tercios del valor del edificio. La asamblea no puede deliberar si no consta que todos los propietarios han sido invitados a la reunión.
Las deliberaciones de la asamblea se harán constar en un libro de actas llevado por el administrador y que suscribirán con él dos asambleístas designados por la asamblea”.
15. POSIBILIDADES DE RECONSTRUCCIÓN, DEMOLICIÓN O VENTA DEL EDIFICIO EN CASOS DE DESTRUCCIÓN TOTAL O PARCIAL O POR ESTADO RUINOSO.
Estas situaciones se legislan en el:
Art. 2161 que establece:
“Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte que represente las dos terceras partes de su valor, cada uno de los propietarios podrá pedir la venta del terreno y de los materiales, salvo que otra solución se hubiese convenido.
En caso de destrucción de una parte menor, la asamblea de propietarios resolverá, por tres cuartas partes del valor del edificio, si ha de procederse o no a la reconstrucción, y cada uno está obligado a contribuir en proporción a sus derechos sobre aquél.
Si uno o más propietarios se negare a participar en la reconstrucción estará obligado a ceder sus derechos preferentemente a los demás propietarios o a alguno de ellos, según su evaluación judicial”.
Para el caso que el edificio se encontrare en tan mal estado que amenace ruina, en cuyo caso corresponderá a la Asamblea decidir si se procede a la reconstrucción o a la demolición:
El Art. 2162 establece: “Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en caso de estado ruinoso del edificio, admitido por la mayoría de los propietarios que represente la mitad del valor del mismo, se resolverá por la misma mayoría si debe procederse a la reconstrucción o a la demolición y venta del terreno y de los materiales.
Si se resolviere la reconstrucción del edificio, la minoría de propietarios no podrá ser obligada a contribuir para el efecto, debiendo la mayoría tener preferencia para adquirir las partes de la minoría, según avaluación judicial”.
Otras disposiciones normativas relativas a la propiedad por Pisos y Departamentos:
Art.2150.- Si la asamblea de propietarios no proveyere al nombramiento del administrador, éste será nombrado por el Juez de lo Civil, a petición de uno o varios propietarios.
El administrador judicial durará un año en el cargo, y podrá ser removido por la asamblea de propietarios en cualquier momento, por causa justificada y decisión de la mayoría. Podrá igualmente ser removido por decisión judicial, en juicio breve y sumario, a instancia de uno de los propietarios, por haber dejado transcurrir un año sin rendir cuenta de su gestión, o si existen fundadas sospechas de haber el mismo incurrido en graves irregularidades. La remoción del administrador llevará implícita la revocación de sus poderes, de la que se tomará razón en el Registro Público respectivo.
Art.2151.- El administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea de propietarios y velar por el cumplimiento del reglamento. Le corresponde cobrar las contribuciones y pagar los gastos comunes y llevar a cabo los actos de conservación de las partes comunes del edificio.
Debe rendir anualmente cuenta documentada de su gestión y realizar todas las gestiones inherentes a la administración.
Art.2152.- Las medidas tomadas por el administrador en los límites de sus atribuciones serán obligatorias para los propietarios. Contra ellas se admite recurso ante la asamblea, sin perjuicio del que pueda interponerse ante la autoridad judicial en los casos y dentro del plazo establecido por ese Código.
Art.2153.- El propietario que ha hecho gastos para las cosas comunes, sin autorización del administrador o de la asamblea, no tiene derecho al reembolso, salvo que se trate de gastos urgentes.
Art.2158.- El administrador nombrado por los propietarios está obligado a asegurar el edificio contra incendio u otras causas fortuitas que puedan destruirlo en todo o parte.
Cada propietario cargará con la cuota proporcional que le corresponda en el pago de las primas.
Art.2159.- El Registro de Inmuebles habilitará libros especiales para la Sección que denominará "Registro por piso o departamento" y en los que se tomará razón de los títulos de dominio de las fracciones de tierras destinadas al asiento de edificios divididos en pisos o departamentos, y que se conocerán con el nombre de finca matriz.
En libros filiales, correlacionados con el del registro de las fincas matrices, se tomarán razón de las escrituras de dominio de los diversos pisos o departamentos de cada edificio.
Art.2160.- La totalidad de los propietarios de un edificio de pisos o departamentos, o el propietario único de él, podrá solicitar del Registro de Inmuebles, la reagrupación o refundición de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que aquéllas se encuentren libres de gravámenes.
[1] BORDA, Guillermo A., “DERECHO REALES”, Edit. Perrot, t. 1, pg. 242/243.
[2] La condición resolutoria deja en suspenso no la adquisición sino la extinción de un derecho ya adquirido.
La obligación es formada bajo condición resolutoria cuando las partes subordinaren a una hecho incierto y futuro la resolución de un derecho adquirido, ejemplo: te transfiero el dominio de mi fábrica, pero quedará disuelta la operación si llega cierta materia prima esperada: si navis ex Asia venerit, decían los romanos en su ejemplo clásico.
[3] PAPAÑO, Ricardo J. y Otros VV.AA., “DERECHOS REALES”, Ed. Astrea, Tomo 1, pág. 459.
[4] Art.2130.- Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad. Se consideran comunes: a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada; b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica; c)las dependencias del portero y de la administración; y d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. La presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por convención de partes.
[5] SALVAT, Raimunodo M, Tratado de derecho civil argentino. Derechos Reales”, 4ª ed., por Novillo Corvalán, Sofanor, Ed. Tipográfica Editora Argentina, Bs. As., 1952, p. 464.
[6] HERMOSA, Blas, “Derechos Reales”, 3ª Ed., Editorial La Ley Paraguaya S.A., Asunción, 2003, p. 272.
[7] Es el número mínimo necesario de participantes para que un cuerpo colegiado pueda sesionar válidamente.
DOMINIO IMPERFECTO
1. NOCIÓN. DISTINTOS SUPUESTOS.
El art. Art.1955 establece. “El dominio se llama pleno o perfecto cuanto todos sus derechos elementales se hallan reunidos en el propietario, y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno o imperfecto, cuando (1)debe resolverse, al fin de cierto plazo o al (2) advenimiento de una condición, o (3) si la cosa que forma su objeto es un inmueble gravado respecto de terceros con un derecho real que este Código autoriza.
De este modo la propiedad es “plena o perfecta” cuando todos sus elementos fundamentales se acallan reunidos en el propietario y es menos plena o imperfecta cuando tiene gravamen real o es resoluble.
El DOMINIO IMPERFECTO es aquel en el que los derechos del propietario están sujetos a fuertes restricciones ya sea porque el dominio está sujeto a una condición resolutoria (dominio revocable), ya sea porque el titular del derecho de una propiedad lo ha desmembrado, desprendiéndose de una parte de sus atribuciones, al gravar la propiedad con un usufructo, una servidumbre, etc.
Dice el autor argentino Guillermo Borda: “…quien ha adquirido el inmueble por boleto de compraventa y de buena fe, recibiendo la posesión, tiene una posición jurídica muy fuerte, con las características del verdadero dominio. Pero limitado y, por tanto imperfecto, desde que le falta la escrituración e inscripción en el Registro le impide, como principio, oponer su derechos a terceros(…); le impide también otorgar los actos que exigen la inscripción registral: los derechos reales de hipoteca, usufructo, etc. Tampoco podrá transmitir el dominio pleno por falta de la posibilidad de escriturar[1]”
2. DOMINIO DESMEMBRADO.
El dominio es “desmembrado” cuando el dueño pleno o perfecto se ha desprendido temporariamente de alguno de los atributos esenciales del dominio en virtud de un derecho real a terceros. Tal sería por ejemplo: la constitución de un derecho de usufructo, de uso o habitación, de una servidumbre, de una prenda. En cambio una hipoteca no constituye una desmembración del dominio porque el dueño sigue en goce pleno de sus potestades de usar, gozar y disponer de la cosa. Tampoco existiría un dominio desmembrado, en sentido técnico, en el caso de haber conferido a un tercero el derecho de usar y gozar la cosa, como ocurre en el arrendamiento o en el comodato, porque en estos casos se establece una relación entre acreedor y deudor, pero no directamente sobre la cosa. El contrato de locación da un derecho de meramente personal y no real.
3. PROPIEDAD RESOLUBLE. EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN.
Si una persona vende una cosa en acto subordinado a un plazo o término resolutorio o a una condición también resolutoria[2], el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición hace que el derecho retorne al tradente, quedando revocado el del adquirente. Aquél recuperado el dominio, puede demandar la restitución de la cosa del poder de quien la tenga. Se trataría de una propiedad transmitida temporalmente, es decir con un límite de eficacia en el tiempo.
El Código Civil establece : “DE LA PROPIEDAD RESOLUBLE”
Art.2163.- Resuelto el dominio por el cumplimiento de la condición o por el vencimiento del plazo estipulado por las partes, se entienden también resueltos los derechos reales que se hayan constituido. El propietario en cuyo beneficio tiene lugar la resolución, puede reivindicar el inmueble del poder de quien lo posea, libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que hubiese sido gravado, pero estará obligado a respetar los arrendamientos que se hubieren hecho.
Art.2164.- Si el dominio se resuelve por otra causa sobreviniente, el que lo hubiese adquirido por causa anterior a la resolución será considerado propietario perfecto, quedando a la persona a cuyo beneficio se operó la resolución, el derecho de accionar contra aquél cuyo dominio se resolvió para obtener la indemnización que corresponda.
4. PROPIEDAD POR PISOS Y DEPARTAMENTOS. Antecedentes.
Esta es una forma de propiedad en que se armonizan los derechos de propiedad pertenecientes a distintas personas, que no se asemeja a la modalidad tradicional del dominio. La propiedad dividida en planos horizontales tiene una relación con el problema de la vivienda y probablemente su constitución respondió a la necesidad de arbitrar las medidas conducentes a dar vivienda a los que carecieran de ella. Para algunos sus orígenes o antecedentes se remontan a la antigüedad más remota cuando el dominio se organiza en planos horizontales, pero lo cierto es que la propiedad horizontal nace en la Edad Media, apareciendo ya regulada en las costumbres de Bretaña, de Orleáns, etc. Y es en el Código de Napoleón el primero que acogió o legisló la institución.
La propiedad horizontal tiene una importancia decisiva para aliviar el terrible déficit de viviendas que padece la población de las grandes concentraciones urbanas. Teniendo en cuenta los elevados costos de las construcciones y del terreno y que la vivienda constituye un factor de estabilidad social demuestra la gran ventaja e importancia que posee la organización de la propiedad horizontal.
5. NATURALEZA JURÍDICA.
La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal suscita diversas opiniones que va desde aquellas que consideran un dominio integrado a un condominio con indivisión forzosa, hasta los que sostienen que se trata de una servidumbre, de una situación jurídica societaria o que estamos frente a un derecho de superficie[3], o de la copropiedad en la que la propiedad por pisos o departamentos crea una comunidad de derechos entre los propietarios de las distintas unidades de que consta el edificio, lo que no es aceptable porque en el condominio los propietarios son dueños de cuotas indivisas, partes ideales o abstractas sin poder ejercer sobre la cosa común actos materiales que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad (art. 2084). Para nuestra legislación la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal es mixta porque constituye una propiedad en cuanto a los pisos o departamentos y un condominio con relación a las cosas de uso común que la integran.
6. ENUMERACIÓN DE LAS COSAS DE USO COMÚN.
En el sistema utilizado por nuestro Código, coexisten la propiedad exclusiva de cada unidad –piso o departamento- y el condominio del terreno y de las cosas de uso común y de aquellas necesarias para su seguridad[4]. Los diversos pisos y departamentos en que se divide el edificio pueden pertenecer a diversos propietarios, cada uno de los cuales podrá ejercer los derechos inherentes al dominio, como titular exclusivo de este derecho respecto del piso o departamento que le pertenece.
Las cosas enumeradas en el art. 2130, son los elementos comunes básicos; son las necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio. Esta enumeración no es limitativa, teniendo el carácter meramente enunciativo, según lo establece la propia normativa.
7. FACULTADES DE DISPOSICIÓN MATERIAL Y JURÍDICA DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE SUS PISOS Y USO COMÚN DE LAS COSAS COMUNES.
La propiedad por pisos y departamentos genera derechos y obligaciones a favor y a cargo de los copropietarios, que varían según se refieran a los bienes de propiedad exclusiva – el piso o departamento- y a los de uso común.
FACULTADES DE USO, GOCE Y DISPOSICIÓN DE LOS PISOS Y DEPARTAMENTOS: El propietario de un piso o departamento goza, como tal, de las más amplias facultades de disposición de su unidad, no necesita requerir el consentimiento de los demás propietarios para ejercerlos. Puede constituir sobre su unidad los derechos reales autorizados por el Código, así lo establece el art. 2130: “Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad (…)”; y en tal carácter el art. 2136 establece: “Cada propietario podrá enajenar el piso o el departamento que le pertenece y constituir sobre el mismo derechos reales o personales, sin necesidad de requerir el consentimiento de los demás. En la transferencia, gravamen o embargo de un piso o departamento, se entenderán comprendidos los derechos al uso y goce de los bienes comunes”.
FACULTADES DE USO Y GOCE DE LAS COSAS DE USO COMÚN: Las facultades de uso y goce son las propias del condominio. El art. 2132 expresamente somete tales cosas al régimen de la “indivisión”: “Las partes comunes del edificio estarán sujetas a indivisión forzosa, a tenor de lo dispuesto en este Código, a menos que la división pueda hacerse por acuerdo unánime de los condóminos, sin que resulte más incómodo el uso de la cosa a cada uno de ellos”.
Además, se diferencias los elementos comunes limitados a cierto numeros de departamentos: El Art.2133 establece: “Además serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acordare por la totalidad de los condóminos, aquéllos destinados al servicio de cierto número de departamentos, con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, y servicios sanitarios comunes a los departamentos de un mismo piso”.
En cuanto a la forma de uso de las cosas comunes, el Código establece en el Art.2134: “Cada propietario tiene el derecho de usar los bienes comunes conforme a su destino, sin menoscabar el derecho de los demás”.
Y en cuanto a su régimen de accesoriedad e indivisión a la cosa principal (piso o departamento) a los bienes comunes, el art. 2135 establece: “Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo piso o departamento. En la transferencia, transmisión, gravamen o embargo de un piso o departamento se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden.
8. PROHIBICIONES IMPUESTAS A LOS PROPIETARIOS.
La normativa del art. 2139 establece las prohibiciones impuestas a los propietarios de pisos o departamentos en los siguientes términos:
“Queda prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes:
a) hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes;
b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica externa;
c) destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres y a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropietario y administración;
d) perturbar la tranquilidad de los ocupantes y vecinos con ruidos molestos y depositar mercaderías peligrosas para el edificio; y
e) elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros pisos o departamentos”.
Las prohibiciones de los actos indicados responde a la necesidad de preservar la tranquilidad de los propietarios de los pisos o departamentos, así como la seguridad del edificio.
9. OBLIGACIONES.
En cuanto a las obligaciones de los co-propietarios el art. 2140 establece:
“Los propietarios están obligados al pago de las primas de seguro del edificio común.
Los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes del edificio, para la prestación de los servicios en interés común, así como las innovaciones acordadas por la mayoría serán soportados por los condóminos en medida proporcional al valor de la propiedad de cada uno, salvo pacto en contrario.
Si se tratare de cosas destinadas a servir a los condóminos en medida distinta, los gastos se repartirán en proporción al uso de cada uno pueda hacer de ellas.
Cuando un edificio tenga varias escaleras, patios, terrazas, obras o mecanismos destinados a servir una parte de la totalidad del edificio, los gastos relativos a su mantenimiento, corresponderán al grupo de condóminos que obtienen utilidad de tales cosas”.
10. REGLAMENTO DE CO-PROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN.
El Reglamento de co-propiedad y administración es el estatuto en el cual se habrán de pactar los derechos y obligaciones de todos los copropietarios los derechos y obligaciones de todos los copropietarios y/o habitantes de un inmueble sometido al régimen de la horizontal[5].
El Reglamento de copropiedad y administración es el instrumento en el cual se incluyen todas las cláusulas necesarias para precisar los derechos y las obligaciones de los copropietarios de los pisos y departamentos en que se divide el edificio[6].
El art. 2146 establece: “A los efectos de la construcción de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas, deberá instituir un (1)reglamento de copropiedad y administración, formalizado por (2)escritura pública, que será (3)inscripta en el Registro de Inmuebles, así como toda modificación que del mismo se hiciere. Para su reforma, será necesario el voto de dos tercios de los propietarios que representen por lo menos la mitad del valor del edificio”.
Estos, el Código Civil establece la obligatoriedad de la redacción del reglamento de copropiedad como condición previa para la constitución de la propiedad por pisos. Este reglamento es el instrumento que fija los derechos y las obligaciones de los propietarios.
Contenido del Reglamento:
El Art. 2147 establece: El reglamento deberá disponer obligatoriamente sobre los siguientes puntos:
a) la forma de nombramiento de un representante de los propietarios, que podrá ser uno de ellos o un extraño, y tendrá facultades de administrar los bienes de uso común y recaudar los fondos para tal fin;
b) determinación de las bases para la remuneración del representante, duración de sus funciones, forma de su remoción, facultades para actuar ante organismos administrativos y judiciales, y designación de sustituto;
c) proporción y bases para la contribución de los propietarios destinada al pago de los gastos comunes;
d) designación y despido del personal de servicio;
e) el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones;
f) ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y de las cosas comunes, así como el uso de los mismos;
a) g) determinación del valor que se atribuye a cada piso o departamento con inclusión de sus partes accesorias; y h) cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de los propietarios.
Fuerza obligatoria del Reglamento:
El Art. 2148 establece: “Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento podrá practicarse, aun cuando no esté construido el edificio. Las mismas reglas serán aplicadas para modificar dicho reglamento o dejarlo sin efecto”.
Y el art. 2149 establece: “En caso de silencio y oscuridad de las disposiciones del reglamento de copropiedad, las relaciones jurídicas entre los propietarios se regirán por las normas de este Código”.
11. ASAMBLEA DE PROPIETARIOS. Constitución:
Una de las cláusulas del reglamento debe establecer (art. 2147 inc. e) “el procedimiento de convocatoria de la asamblea de propietarios, forma de elegir un presidente, quórum para sesionar y mayoría especial para adoptar otras resoluciones”. En general, la doctrina admite uniformemente que la asamblea de propietarios es el órgano máximo de los propietarios. “Si el administrador es el órgano ejecutivo del consorcio, dice Borda, la Asamblea es su órgano deliberativo”.
Convocatoria: La Asamblea debe decidir el procedimiento para la convocatoria y tal decisión debe ser expresada en el reglamento (Art. 2147 inc. e). También la misma Asamblea, que redactó y aprobó el reglamento, debe resolver todo lo atinente a la reunión de los propietarios, la forma de elegir un presidente y la mayoría especial necesaria para la validez de ciertas resoluciones.
Presidencia de la Asamblea: Es facultad de la Asamblea de propietarios reunida designar un Presidente de Asamblea que dirigirá las deliberaciones. Resultando indiferente porque la ley no establece que deba ser un propietario o un extraño, pero preferiblemente será elegido un propietario o no propietario presente.
Quorum[7]: Es tambiuén facultad de la Asamblea de propietarios fijar el quórum necesario para poderse reunir válidamente; decisión esta que debe estar insertada en el Reglamento que como hemos señalado constituye el Estatuto de la propiedad por Pisos o Departamentos. El Art. 2155 establece:
“La asamblea queda regularmente constituida con la presencia de propietarios que representen los dos tercios del valor del edificio entero y esta misma proporción de los partícipes en el condominio.
Son válidas las resoluciones aprobadas por el número de votos que representen la mayoría de los asambleístas y al menos la mitad del valor del edificio. Si la asamblea no puede deliberar por falta de número, se reunirá, en segunda convocatoria, dentro de los diez días contados desde la primera.
La resolución será válida si es aprobada por un número de votos que represente el tercio de los propietarios y al menos un tercio del valor del edificio”.
La Asamblea de propietarios puede establecer quorum´s o mayorías distintas, toda vez que no se dejen de lado las disposiciones establecidas en el Código civil.
12. DERECHOS Y ATRIBUCIONES.
El Art.2154 establece: “Además de lo establecido en los artículos anteriores, la asamblea de los propietarios provee:
a) la confirmación del administrador, en su caso y su retribución;
b) la aprobación del presupuesto de gastos necesarios durante el año y su distribución entre los propietarios;
c) la aprobación de la rendición anual de cuentas del administrador y el empleo del remanente de la gestión; y
d) las obras de mantenimiento extraordinario del edificio”.
13. FUERZA OBLIGATORIA DE LAS RESOLUCIONES DE LAS ASAMBLEAS PARA TODOS LOS PROPIETARIOS.
El Art. 2157 establece: “Las resoluciones tomadas por la asamblea a tenor de los artículos anteriores son obligatorias para todos los propietarios. Contra las resoluciones contrarias a la ley o al reglamento, todo propietario disidente puede interponer recurso ante el juez; pero el recurso no suspenderá su ejecución, salvo que la suspensión sea ordenada por el juez.
El recurso debe interponerse bajo pena de decaimiento, dentro de los treinta días corridos de la fecha de la resolución, en cuanto a los disidentes, y desde la fecha de la comunicación, con respecto a los ausentes”.
14. COMPUTO DE LAS MAYORÍAS REQUERIDAS PARA EL CASO.
El computo de las mayorías se establecen en los Arts. 2155:
Para constituir válidamente la Asamblea
2/3 de propietario que representen los 2/3 del valor del edificio entero
Para la validez de las resoluciones de la Asamblea de propietarios
Mayoría de los Asambleístas (la mita más uno) y que representen al menos la mitad del valor del edificio
Para la validez de resoluciones de la Asamblea referente al otorgamiento y revocación de poderes del Administrador, o cuando excedan sus atribuciones, para adoptar medidas relativas a reparaciones extraordinarias de notable importancia.
Mayoría de los votos de los asambleístas que representen por lo menos más de la mitad del valor del edificio
Para la validez de las resoluciones que tiene por objeto disponer las innovaciones que tiendan al mejoramiento o al uso cómodo o al mayor rendimiento de las cosas comunes.
La mayoría de los votos de los propietarios y los dos tercios del valor del edificio.
Repitiendo el Art. 2156 establece:
“Se requiere también la mayoría de votos de los asambleístas que representen al menos la mitad del valor del edificio para las resoluciones que conciernen al otorgamiento y revocación de los poderes del administrador, o para estar en juicio como actor o demandado, cuando excedan de sus atribuciones, asimismo como para las decisiones relativas a reparaciones extraordinarias de notable importancia.
Las resoluciones que tienen por objeto de disponer las innovaciones que tiendan al mejoramiento o al uso más cómodo o al mayor rendimiento de las cosas comunes, deben ser aprobadas siempre con un número de votos que representen la mayoría de propietarios y los dos tercios del valor del edificio. La asamblea no puede deliberar si no consta que todos los propietarios han sido invitados a la reunión.
Las deliberaciones de la asamblea se harán constar en un libro de actas llevado por el administrador y que suscribirán con él dos asambleístas designados por la asamblea”.
15. POSIBILIDADES DE RECONSTRUCCIÓN, DEMOLICIÓN O VENTA DEL EDIFICIO EN CASOS DE DESTRUCCIÓN TOTAL O PARCIAL O POR ESTADO RUINOSO.
Estas situaciones se legislan en el:
Art. 2161 que establece:
“Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte que represente las dos terceras partes de su valor, cada uno de los propietarios podrá pedir la venta del terreno y de los materiales, salvo que otra solución se hubiese convenido.
En caso de destrucción de una parte menor, la asamblea de propietarios resolverá, por tres cuartas partes del valor del edificio, si ha de procederse o no a la reconstrucción, y cada uno está obligado a contribuir en proporción a sus derechos sobre aquél.
Si uno o más propietarios se negare a participar en la reconstrucción estará obligado a ceder sus derechos preferentemente a los demás propietarios o a alguno de ellos, según su evaluación judicial”.
Para el caso que el edificio se encontrare en tan mal estado que amenace ruina, en cuyo caso corresponderá a la Asamblea decidir si se procede a la reconstrucción o a la demolición:
El Art. 2162 establece: “Salvo lo dispuesto por leyes especiales, en caso de estado ruinoso del edificio, admitido por la mayoría de los propietarios que represente la mitad del valor del mismo, se resolverá por la misma mayoría si debe procederse a la reconstrucción o a la demolición y venta del terreno y de los materiales.
Si se resolviere la reconstrucción del edificio, la minoría de propietarios no podrá ser obligada a contribuir para el efecto, debiendo la mayoría tener preferencia para adquirir las partes de la minoría, según avaluación judicial”.
Otras disposiciones normativas relativas a la propiedad por Pisos y Departamentos:
Art.2150.- Si la asamblea de propietarios no proveyere al nombramiento del administrador, éste será nombrado por el Juez de lo Civil, a petición de uno o varios propietarios.
El administrador judicial durará un año en el cargo, y podrá ser removido por la asamblea de propietarios en cualquier momento, por causa justificada y decisión de la mayoría. Podrá igualmente ser removido por decisión judicial, en juicio breve y sumario, a instancia de uno de los propietarios, por haber dejado transcurrir un año sin rendir cuenta de su gestión, o si existen fundadas sospechas de haber el mismo incurrido en graves irregularidades. La remoción del administrador llevará implícita la revocación de sus poderes, de la que se tomará razón en el Registro Público respectivo.
Art.2151.- El administrador debe ejecutar las decisiones de la asamblea de propietarios y velar por el cumplimiento del reglamento. Le corresponde cobrar las contribuciones y pagar los gastos comunes y llevar a cabo los actos de conservación de las partes comunes del edificio.
Debe rendir anualmente cuenta documentada de su gestión y realizar todas las gestiones inherentes a la administración.
Art.2152.- Las medidas tomadas por el administrador en los límites de sus atribuciones serán obligatorias para los propietarios. Contra ellas se admite recurso ante la asamblea, sin perjuicio del que pueda interponerse ante la autoridad judicial en los casos y dentro del plazo establecido por ese Código.
Art.2153.- El propietario que ha hecho gastos para las cosas comunes, sin autorización del administrador o de la asamblea, no tiene derecho al reembolso, salvo que se trate de gastos urgentes.
Art.2158.- El administrador nombrado por los propietarios está obligado a asegurar el edificio contra incendio u otras causas fortuitas que puedan destruirlo en todo o parte.
Cada propietario cargará con la cuota proporcional que le corresponda en el pago de las primas.
Art.2159.- El Registro de Inmuebles habilitará libros especiales para la Sección que denominará "Registro por piso o departamento" y en los que se tomará razón de los títulos de dominio de las fracciones de tierras destinadas al asiento de edificios divididos en pisos o departamentos, y que se conocerán con el nombre de finca matriz.
En libros filiales, correlacionados con el del registro de las fincas matrices, se tomarán razón de las escrituras de dominio de los diversos pisos o departamentos de cada edificio.
Art.2160.- La totalidad de los propietarios de un edificio de pisos o departamentos, o el propietario único de él, podrá solicitar del Registro de Inmuebles, la reagrupación o refundición de las fincas filiales en la finca matriz, siempre que aquéllas se encuentren libres de gravámenes.
[1] BORDA, Guillermo A., “DERECHO REALES”, Edit. Perrot, t. 1, pg. 242/243.
[2] La condición resolutoria deja en suspenso no la adquisición sino la extinción de un derecho ya adquirido.
La obligación es formada bajo condición resolutoria cuando las partes subordinaren a una hecho incierto y futuro la resolución de un derecho adquirido, ejemplo: te transfiero el dominio de mi fábrica, pero quedará disuelta la operación si llega cierta materia prima esperada: si navis ex Asia venerit, decían los romanos en su ejemplo clásico.
[3] PAPAÑO, Ricardo J. y Otros VV.AA., “DERECHOS REALES”, Ed. Astrea, Tomo 1, pág. 459.
[4] Art.2130.- Cada propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, o copropietario de las cosas de uso común y de aquéllas necesarias para su seguridad. Se consideran comunes: a) el terreno sobre el cual se levanta el edificio, los cimientos, muros, maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras y puertas de entrada; b) las instalaciones de servicios centrales, como ascensores, montacargas, calefacción y refrigeración, aguas corrientes, gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica; c)las dependencias del portero y de la administración; y d) los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. La presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso determinarse el carácter común por convención de partes.
[5] SALVAT, Raimunodo M, Tratado de derecho civil argentino. Derechos Reales”, 4ª ed., por Novillo Corvalán, Sofanor, Ed. Tipográfica Editora Argentina, Bs. As., 1952, p. 464.
[6] HERMOSA, Blas, “Derechos Reales”, 3ª Ed., Editorial La Ley Paraguaya S.A., Asunción, 2003, p. 272.
[7] Es el número mínimo necesario de participantes para que un cuerpo colegiado pueda sesionar válidamente.
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