LECCION XXIX - SERVIDUMBRES EN GENERAL
1. SERVIDUMBRES. CONCEPTO:
Las servidumbres suponen un derecho real sobre la cosa ajena “iura in re aliena” (derecho sobre la cosa ajena).
La servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos actos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
2. ANTECEDENTES:
Sus origines se remontan al derecho romano y se habría originado para resolver dificultades entre fundos relacionados o colindantes. Como un gravamen o carga constituido sobre un fundo en beneficio de otro fundo o de una persona determinada, por ello la clasificación antigua se refiere a servidumbres reales y personales, por la utilidad destinada a un fundo o a una determinada persona.
3. DIVERSAS ACEPCIONES DE LA PALABRA:
Servidumbre en sentido amplio, traduce la idea de restricción de la libertad, restringiendo el sentido, se tiene que la palabra alude a un derecho real sobre una cosa ajena, con prescindencia de los derechos reales instituidos para garantizar el proporcionar al fundo dominante. En otro sentido la servidumbre expresa la idea de un gravamen constituido sobre un fundo en utilidad del otro, entendió como ventaja o servicio que la heredad sirviente proporciona a la heredad dominante, siendo esta última acepción la que predomina en la mayoría de las legislaciones actuales.
Nuestro código establece.
“Art. 2188.- En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado”.
Como queda visto las servidumbres hacen pesar sobre los fundos sirvientes algunas cargas que se revierten en utilidad de otro, denominado fundo dominante
Las servidumbres se clasifican de distintos puntos de vistas:
Teniendo en cuenta el sujeto activo de las servidumbres, éstas pueden ser reales y personales.
La reales o prediales: se constituyen sobre un inmueble en beneficio de otro.
La personales: se establecen para procurar alguna utilidad a una persona determinada.
4. CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES REALES o PREDIALES
POR RAZON DE SU EJERCICIO: las servidumbres pueden ser contínuas o discontínuas.
Son continuas cuando son susceptibles de uso ininterrumpido y sin un hecho actual del hombre por ejemplo las servidumbres de acueducto, de vista.
Serán discontinuas aquellas que requiere del hecho del hombre para ser ejercidas, como por ejemplo las servidumbres de paso, en la que no se ejerce, sino por el hecho del hombre, su ejercicio no dura, sino mientras el hombre pasa por el lugar de la servidumbre.
Por los signos exteriores, también se clasifican en:
Aparentes: son aquellas que se anuncian por signos exteriores como un portón, una ventana para la vista.
No aparentes: son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a cierta altura.
La servidumbre puede ser también:
Positiva: cuando impone al propietario de la heredad sirviente la obligación de dejar de hacer alguna cosa.
Negativa: cuando le constriñe a dejar hacer algo.
5. CARACTERES DE LA SERVIDUMBRE
1. Es un derecho real sobre cosa inmueble ajena.
2. Tiene por objeto la cosa misma sobre la que se constituye y confiere a su titular, una acción real oponible contra todos.
3. Obliga al propietario del fundo sirviente a dejar de hacer algo o permitir que otro haga algo.
4. Las servidumbres son vínculos de carácter real, que se establecen entre dos heredades, no importando quienes sean sus propietarios.
5. Las servidumbres, por un lado amplía el radio de acción de la propiedad al permitir un mejor disfrute del derecho, y, por otra lo restringe al limitar las facultades que son inherentes ordinariamente al dominio.
6. Las servidumbres se constituyen al efecto de prestar servicio a la heredad dominante, no cabe admitir una servidumbre sin utilidad.
7. Las servidumbres son indivisibles, así si se tiene el derecho de pasar por un fundo sirviente, no es posible que ese derecho pueda existir sólo por la mitad del predio.
El Art. 2199 establece:
“En caso de dividirse el fundo dominante, la servidumbre subsistirá en beneficio de cada lote, sin que este hecho pueda agravar la condición del sirviente. Cuando la servidumbre sólo aprovechare a una de las fracciones, o debiera ejercerse por cierta parte del fundo, quedará extinguida respecto de las restantes. Dividido el predio sirviente, se aplicará la misma regla”.
6. SENTIDO MODERNO DE LAS SERVIDUMBRES PERSONALES
En el derecho romano se concebía como parte de las servidumbres personales el usufructo, el uso, la habitación y el trabajo de animales y esclavos ajenos, con el tiempo y en el derecho francés se legisló separadamente el usufructo, el uso y la habitación, distinguiéndose a las servidumbres por separado.
En la actualidad las servidumbres personales son las que se establecen a favor de una persona individualmente determinada, y no a la que en cualquier momento sea propietaria de un inmueble.
Nuestro no contiene disposición alguna que se refiera a las servidumbres personales , pero ello no impide que se establezca una servidumbre a favor de una persona determinada según consideren adecuadas o convenientes.
7. INSCRIPCION DE LAS SERVIDUMBRES
“Art.2192.- Sólo podrán constituir servidumbres prediales los propietarios de los fundos que hayan de ser beneficiados o gravados con ellas. Si quien aparezca inscripto en el Registro como dueño, la estableciere a favor de ese predio, la servidumbre subsistirá respecto del verdadero titular, sin necesidad de declaración alguna.
Las constituidas a favor del fundo por el usufructuario, o usuario expresando que estipulan para el dueño, sólo producirán efecto desde que se inscriba en el Registro de la ratificación de éste. A falta de tal extremo, valdrá personalmente para quienes la estipularon, siempre que mediare inscripción. Lo mismo resultará del convenio que limitare sus consecuencias a las partes”.
8. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. MODOS PREVISTOS POR EL CODIGO CIVIL.
El Art. 2191 establece: “Las servidumbres prediales puede ser constituidas coactiva (expresamente establecida por la ley: heredades enclavadas y por usucapión) o voluntariamente (por contrato o testamento). Por título, si fuesen continuas y aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las aparentes y continuas pueden también ser constituidas por usucapión”.
9. OBLIGACIONES DEL DUEÑO O POSEEDOR DEL FUNDO SIRVIENTE
El Art. 2200 establece. “El dueño o poseedor del predio sirviente estará obligado:
a contribuir a los gastos de reparación o conservación de las obras exigidas por la servidumbre cuando las utilice en su provecho;
a permitir el uso de la servidumbre, sin menoscabar en modo alguno su ejercicio; pero podrá exigir que él sea reglado de la manera menos perjudicial para sus intereses, con tal que no se prive a la heredad dominante de las ventajas derivadas de aquélla; y
a restablecer por su cuenta las cosas a su antiguo estado, cuando efectuare trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, indemnizado, en su caso, los perjuicios.
Si la heredad pasare a un sucesor particular, éste sólo deberá permitir aquel restablecimiento; pero no satisfacer los daños ni los gastos que estas obras exijan. Por uno y otros, el titular de la servidumbre podrá demandar al que realizó las obras.”
10. DERECHOS QUE CORRESPONDEN AL TITULAR DE UNA SERVIDUMBRE
El Art. 2196 establece:
“Corresponde a los titulares de una servidumbre:
el derecho de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la principal, pero la concesión de una servidumbre no comportará la de otras para hacer más cómodo su goce;
la facultad de hacer en el predio sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y la conservación de la servidumbre, cargando con los gastos, aun en el caso de que la reparación se hiciere indispensable por vicio propio del fundo;
el derecho de gozar de la servidumbre en la extensión compatible con la naturaleza del inmueble dominante, aunque las necesidades de éste se hubieren acrecentado desde la época en que se constituyó el gravamen. Pero si tal consecuencia proviniere de cambios en el destino o en la condición del inmueble, que agravasen de un modo anormal la carga del predio sirviente, el juez podrá limitar el uso, y si ello fuere imposible, declarar extinguida la servidumbre; y
el derecho de usar de las acciones posesorias. Tendrán esta facultad, tanto los poseedores mediatos como los inmediatos de las heredades dominantes, siempre que fueren turbados o impedidos de usar las servidumbres inscriptas y hubieren ejercido estas últimas dentro del año, aunque fuere una sola vez”.
Interdicto de recobrar posesión.
El Art. 2197 establece:
“El propietario de la heredad dominante deberá ejercer la servidumbre del modo menos perjudicial para el fundo sirviente. No podrá introducir en éste cambios innecesarios y estará obligado, si posee una construcción sobre él para el ejercicio de la servidumbre, a mantenerla conforme lo requiera el interés del propietario del inmueble gravado”.
11. ENTENSIÓN DE LS SERVIDUMBRES REGLAS APLICABLES EN CASOS DE DUDA.
El Art. 2188 establece. “En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado”.-
El art. 2195 establece:
“La extensión de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se determinará conforme al título de su origen, y en su defecto, por los principios siguientes:
a) las activas o pasivas, serán ejercidas dentro de los límites que los inmuebles tuvieren el día de su constitución, con lo acrecido por accesión natural; y
b) las constituidas para un uso determinado no podrán ampliarse para otros usos, y si lo fueren por prescripción, se limitarán al que tuvo el adquirente”.
13. PROTECCION DE LAS SERVIDUMBRES:
La ley confiere a los titulares de servidumbres la legitimación activa para promover acciones, sean reales, posesoria e inclusive defensas posesorias extrajudiciales.
En las acciones reales: la CONFESORIA es la acción típica que corresponde a la defensa de la servidumbre, originándose de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o la servidumbres activas, a fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan.
Las acciones posesorias interponen los poseedores que son impedidos de ejercer sus derechos. En principio tienen acceso a ellas los titulares de servidumbres contínuas y aparentes, por reunir los requisitos legales de posesión pública e inequívoca.
Las servidumbres discontinuas y no aparentes no dan lugar a la interposición de las acciones posesorias, salvo que tuviera la servidumbre su origen en un contrato, ya que el título será prueba suficiente de su existencia.
Los titulares de servidumbres igual que los poseedores, pueden defenderse de hecho, repulsando o repeliendo con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían tarde, son los casos de la defensa posesoria extrajudicial.
14. ACCIONES EJERCITABLES:
El propietario que pretende que su inmueble se halle libre de servidumbre puede ejercer la acción negatoria, contra quien invoque tener tal derecho. Para vencer en la acción negatoria, le basta probar su derecho de propiedad, y quien pretende la servidumbre debe probar que tiene derecho a ella.
La acción negatoria también compete para reducir la servidumbre a su límite verdadero, cuando se alega que ellos han sido excedidos por el propietario del fundo dominante.
Además el propietario del fundo serviente cuenta con las acciones posesorias contra toda personas que de hecho ejerciese actos que importen una servidumbre.
1. SERVIDUMBRES. CONCEPTO:
Las servidumbres suponen un derecho real sobre la cosa ajena “iura in re aliena” (derecho sobre la cosa ajena).
La servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos actos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
2. ANTECEDENTES:
Sus origines se remontan al derecho romano y se habría originado para resolver dificultades entre fundos relacionados o colindantes. Como un gravamen o carga constituido sobre un fundo en beneficio de otro fundo o de una persona determinada, por ello la clasificación antigua se refiere a servidumbres reales y personales, por la utilidad destinada a un fundo o a una determinada persona.
3. DIVERSAS ACEPCIONES DE LA PALABRA:
Servidumbre en sentido amplio, traduce la idea de restricción de la libertad, restringiendo el sentido, se tiene que la palabra alude a un derecho real sobre una cosa ajena, con prescindencia de los derechos reales instituidos para garantizar el proporcionar al fundo dominante. En otro sentido la servidumbre expresa la idea de un gravamen constituido sobre un fundo en utilidad del otro, entendió como ventaja o servicio que la heredad sirviente proporciona a la heredad dominante, siendo esta última acepción la que predomina en la mayoría de las legislaciones actuales.
Nuestro código establece.
“Art. 2188.- En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado”.
Como queda visto las servidumbres hacen pesar sobre los fundos sirvientes algunas cargas que se revierten en utilidad de otro, denominado fundo dominante
Las servidumbres se clasifican de distintos puntos de vistas:
Teniendo en cuenta el sujeto activo de las servidumbres, éstas pueden ser reales y personales.
La reales o prediales: se constituyen sobre un inmueble en beneficio de otro.
La personales: se establecen para procurar alguna utilidad a una persona determinada.
4. CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES REALES o PREDIALES
POR RAZON DE SU EJERCICIO: las servidumbres pueden ser contínuas o discontínuas.
Son continuas cuando son susceptibles de uso ininterrumpido y sin un hecho actual del hombre por ejemplo las servidumbres de acueducto, de vista.
Serán discontinuas aquellas que requiere del hecho del hombre para ser ejercidas, como por ejemplo las servidumbres de paso, en la que no se ejerce, sino por el hecho del hombre, su ejercicio no dura, sino mientras el hombre pasa por el lugar de la servidumbre.
Por los signos exteriores, también se clasifican en:
Aparentes: son aquellas que se anuncian por signos exteriores como un portón, una ventana para la vista.
No aparentes: son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a cierta altura.
La servidumbre puede ser también:
Positiva: cuando impone al propietario de la heredad sirviente la obligación de dejar de hacer alguna cosa.
Negativa: cuando le constriñe a dejar hacer algo.
5. CARACTERES DE LA SERVIDUMBRE
1. Es un derecho real sobre cosa inmueble ajena.
2. Tiene por objeto la cosa misma sobre la que se constituye y confiere a su titular, una acción real oponible contra todos.
3. Obliga al propietario del fundo sirviente a dejar de hacer algo o permitir que otro haga algo.
4. Las servidumbres son vínculos de carácter real, que se establecen entre dos heredades, no importando quienes sean sus propietarios.
5. Las servidumbres, por un lado amplía el radio de acción de la propiedad al permitir un mejor disfrute del derecho, y, por otra lo restringe al limitar las facultades que son inherentes ordinariamente al dominio.
6. Las servidumbres se constituyen al efecto de prestar servicio a la heredad dominante, no cabe admitir una servidumbre sin utilidad.
7. Las servidumbres son indivisibles, así si se tiene el derecho de pasar por un fundo sirviente, no es posible que ese derecho pueda existir sólo por la mitad del predio.
El Art. 2199 establece:
“En caso de dividirse el fundo dominante, la servidumbre subsistirá en beneficio de cada lote, sin que este hecho pueda agravar la condición del sirviente. Cuando la servidumbre sólo aprovechare a una de las fracciones, o debiera ejercerse por cierta parte del fundo, quedará extinguida respecto de las restantes. Dividido el predio sirviente, se aplicará la misma regla”.
6. SENTIDO MODERNO DE LAS SERVIDUMBRES PERSONALES
En el derecho romano se concebía como parte de las servidumbres personales el usufructo, el uso, la habitación y el trabajo de animales y esclavos ajenos, con el tiempo y en el derecho francés se legisló separadamente el usufructo, el uso y la habitación, distinguiéndose a las servidumbres por separado.
En la actualidad las servidumbres personales son las que se establecen a favor de una persona individualmente determinada, y no a la que en cualquier momento sea propietaria de un inmueble.
Nuestro no contiene disposición alguna que se refiera a las servidumbres personales , pero ello no impide que se establezca una servidumbre a favor de una persona determinada según consideren adecuadas o convenientes.
7. INSCRIPCION DE LAS SERVIDUMBRES
“Art.2192.- Sólo podrán constituir servidumbres prediales los propietarios de los fundos que hayan de ser beneficiados o gravados con ellas. Si quien aparezca inscripto en el Registro como dueño, la estableciere a favor de ese predio, la servidumbre subsistirá respecto del verdadero titular, sin necesidad de declaración alguna.
Las constituidas a favor del fundo por el usufructuario, o usuario expresando que estipulan para el dueño, sólo producirán efecto desde que se inscriba en el Registro de la ratificación de éste. A falta de tal extremo, valdrá personalmente para quienes la estipularon, siempre que mediare inscripción. Lo mismo resultará del convenio que limitare sus consecuencias a las partes”.
8. CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. MODOS PREVISTOS POR EL CODIGO CIVIL.
El Art. 2191 establece: “Las servidumbres prediales puede ser constituidas coactiva (expresamente establecida por la ley: heredades enclavadas y por usucapión) o voluntariamente (por contrato o testamento). Por título, si fuesen continuas y aparentes, o discontinuas de cualquier clase. Las aparentes y continuas pueden también ser constituidas por usucapión”.
9. OBLIGACIONES DEL DUEÑO O POSEEDOR DEL FUNDO SIRVIENTE
El Art. 2200 establece. “El dueño o poseedor del predio sirviente estará obligado:
a contribuir a los gastos de reparación o conservación de las obras exigidas por la servidumbre cuando las utilice en su provecho;
a permitir el uso de la servidumbre, sin menoscabar en modo alguno su ejercicio; pero podrá exigir que él sea reglado de la manera menos perjudicial para sus intereses, con tal que no se prive a la heredad dominante de las ventajas derivadas de aquélla; y
a restablecer por su cuenta las cosas a su antiguo estado, cuando efectuare trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, indemnizado, en su caso, los perjuicios.
Si la heredad pasare a un sucesor particular, éste sólo deberá permitir aquel restablecimiento; pero no satisfacer los daños ni los gastos que estas obras exijan. Por uno y otros, el titular de la servidumbre podrá demandar al que realizó las obras.”
10. DERECHOS QUE CORRESPONDEN AL TITULAR DE UNA SERVIDUMBRE
El Art. 2196 establece:
“Corresponde a los titulares de una servidumbre:
el derecho de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el uso de la principal, pero la concesión de una servidumbre no comportará la de otras para hacer más cómodo su goce;
la facultad de hacer en el predio sirviente, todos los trabajos necesarios para el ejercicio y la conservación de la servidumbre, cargando con los gastos, aun en el caso de que la reparación se hiciere indispensable por vicio propio del fundo;
el derecho de gozar de la servidumbre en la extensión compatible con la naturaleza del inmueble dominante, aunque las necesidades de éste se hubieren acrecentado desde la época en que se constituyó el gravamen. Pero si tal consecuencia proviniere de cambios en el destino o en la condición del inmueble, que agravasen de un modo anormal la carga del predio sirviente, el juez podrá limitar el uso, y si ello fuere imposible, declarar extinguida la servidumbre; y
el derecho de usar de las acciones posesorias. Tendrán esta facultad, tanto los poseedores mediatos como los inmediatos de las heredades dominantes, siempre que fueren turbados o impedidos de usar las servidumbres inscriptas y hubieren ejercido estas últimas dentro del año, aunque fuere una sola vez”.
Interdicto de recobrar posesión.
El Art. 2197 establece:
“El propietario de la heredad dominante deberá ejercer la servidumbre del modo menos perjudicial para el fundo sirviente. No podrá introducir en éste cambios innecesarios y estará obligado, si posee una construcción sobre él para el ejercicio de la servidumbre, a mantenerla conforme lo requiera el interés del propietario del inmueble gravado”.
11. ENTENSIÓN DE LS SERVIDUMBRES REGLAS APLICABLES EN CASOS DE DUDA.
El Art. 2188 establece. “En virtud del derecho real de servidumbre se puede ejercer ciertos actos de disposición o de uso sobre un inmueble ajeno, o impedir que el propietario ejerza algunas de las facultades inherentes al dominio.
En caso de duda, respecto de la existencia, extensión, o modo de ejercicio de la servidumbre, se estará a favor de la libertad del inmueble gravado”.-
El art. 2195 establece:
“La extensión de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se determinará conforme al título de su origen, y en su defecto, por los principios siguientes:
a) las activas o pasivas, serán ejercidas dentro de los límites que los inmuebles tuvieren el día de su constitución, con lo acrecido por accesión natural; y
b) las constituidas para un uso determinado no podrán ampliarse para otros usos, y si lo fueren por prescripción, se limitarán al que tuvo el adquirente”.
13. PROTECCION DE LAS SERVIDUMBRES:
La ley confiere a los titulares de servidumbres la legitimación activa para promover acciones, sean reales, posesoria e inclusive defensas posesorias extrajudiciales.
En las acciones reales: la CONFESORIA es la acción típica que corresponde a la defensa de la servidumbre, originándose de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o la servidumbres activas, a fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan.
Las acciones posesorias interponen los poseedores que son impedidos de ejercer sus derechos. En principio tienen acceso a ellas los titulares de servidumbres contínuas y aparentes, por reunir los requisitos legales de posesión pública e inequívoca.
Las servidumbres discontinuas y no aparentes no dan lugar a la interposición de las acciones posesorias, salvo que tuviera la servidumbre su origen en un contrato, ya que el título será prueba suficiente de su existencia.
Los titulares de servidumbres igual que los poseedores, pueden defenderse de hecho, repulsando o repeliendo con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían tarde, son los casos de la defensa posesoria extrajudicial.
14. ACCIONES EJERCITABLES:
El propietario que pretende que su inmueble se halle libre de servidumbre puede ejercer la acción negatoria, contra quien invoque tener tal derecho. Para vencer en la acción negatoria, le basta probar su derecho de propiedad, y quien pretende la servidumbre debe probar que tiene derecho a ella.
La acción negatoria también compete para reducir la servidumbre a su límite verdadero, cuando se alega que ellos han sido excedidos por el propietario del fundo dominante.
Además el propietario del fundo serviente cuenta con las acciones posesorias contra toda personas que de hecho ejerciese actos que importen una servidumbre.
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