Sunday, August 13, 2006

Lección 24 - CONDOMINIO

LECCION XXIV – EL CONDOMINIO


1. Concepto.
El condominio es un supuesto de comunidad de derechos reales. Ésta se produce por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa, cuando el derecho real respecto del cual se establece tal comunidad tiene el carácter de exclusividad.

Se define al condominio,

Este caso de pluralidad de sujetos con derecho a la propiedad sobre una misma cosa fue denominado “condominio”, copropiedad o comunidad, indistintamente; se asume normalmente su carácter transitorio, siendo considerado un derecho real autónomo por algunos tratadistas como Lafaille, para quien “..el condominio se aleja del tipo de propiedad individual, para constituir una categoría distinta, en que el derecho sobre la cosa incumbiría siempre a titulares reunidos, sin perjuicio del que cada uno tendría, no sobre cierta “parte indivisa” o “parte ideal”, y sí como una calidad específica, estos es, el derecho real de condominio.

Son caracteres generales del condominio:
a) La Titularidad plural o pluralidad de sujetos: La existencia de más de un sujeto, titular del derecho (varias personas) que es esencial en el condominio, que pueden tratarse de personas físicas o jurídicas;
b) La Unidad de objeto: Siempre se trata de cosas, y si se trata de más de una, P.Ej. varias propiedades o parcelas de inmuebles, son tratadas como una unidad recayendo el derecho sobre la totalidad de cada una de ellas;
c) Titularidad en cuotas o partes indivisas: El derecho de propiedad pertenece a varias personas por una parte indivisa, como indica Salvat, el derecho de propiedad “se encuentra aquí fraccionado entre los diversos copropietarios, correspondiéndole a cada uno de ellos en la medida de la cuota parte que le pertenece: un medio, un tercio, etc. Esta parte indivisa es una cuota ideal o abstracta del derecho de dominio entero y que no corresponde con ninguna parte física o materialmente determinada de la cosa. El derecho de propiedad que pertenece a cada condómino, se proyecta sobre la totalidad de la cosa.

Es posible definir al condominio como el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

2. Nociones romanista y germánica.

En el derecho romano, el dominio era exclusivo, lo que vedaba la concurrencia de titularidades, dando origen a la propiedad por cuotas o partes indivisas. El condominio romano era una expresión de la propiedad individual, por lo que frente a las muy restringidas facultades otorgadas a los comuneros sobre la cosa común, se alzaban las amplias posibilidades de disposición que gozaban respecto de la parte indivisa, cuota ideal o abstracta del derecho de propiedades.

En el derecho germánico existe un estado de comunidad genérico denominado “propiedad en mano común” , que no constituye una expresión de la propiedad individual como nuestro condominio, sino de la propiedad colectiva o, en algunos casos, familiar. No se da aquí el fraccionamiento del derecho de propiedad en cuotas ideales o abstractas de las cuales se puede disponer libremente, “”ya que los comuneros tienen participaciones en la propiedad, pero estas participaciones no pueden expresarse siempre cuantitativamente en cuotas”. Según Hedemann , de esta circunstancia se derivan los siguientes efectos: a) nadie puede disponer libremente de su parte, 2) nadie puede exigir libremente la división, y 3) la administración es común, no existe el régimen del sistema de mayorías y es necesaria la unanimidad para cualquier supuesto”; en este caso los acreedores individuales de los comuneros es por el saldo líquido que pudiera corresponderle al deudor periódicamente o en la liquidación final, cuando se produzca la disolución de la comunidad por las causas legales.

3. ¿Cuál acepta nuestro Código?

Es necesario aclarar para evitar confusiones que en el condominio la parte indivisa es una cuota ideal o abstracta del derecho de dominio entero y que no se corresponde con ninguna parte física o materialmente determinada de la cosa. El derecho de propiedad, que pertenece a cada condómino en la medida de su parte indivisa, se proyecta sobre la totalidad de la cosa.

El art. 2083 expresa: “Hay condominio cuando dos o más personas comparten el dominio de una misma cosa, mueble o inmueble, por contrato, actos de última voluntad o disposición de la ley, sin que ninguna de ellas pueda excluir a la otra en el ejercicio del derecho real proporcionalmente inherente a su cuota parte ideal en la cosa, ni de otro modo que el estatuido por el presente Código. No es condominio la comunidad de bienes que no sean cosas”

De modo que en base al artículo precedente, se puede afirmar que el Código Civil, acepta la concepción romanista (propiedad por cuotas o partes indivisas libremente disponibles); cada propietario es dueño exclusivo de su cuota parte indivisa, y puede ejercer, respecto de ella, todas las facultades inherentes al dominio, que sean compatibles con la naturaleza de la copropiedad. El derecho de cada comunero se halla limitado por el derecho igual de los otros.

4. Diferencia entre el condominio y otras figuras jurídicas.

Comparando el condominio con otras figuras jurídicas que crean, igualmente, un estado de indivisión, se advierte analogías y diferencias, como ser:

a) Con La Sociedad, la constitución del ente responde básicamente al propósito de realizar negocios que produzcan ganancias, en cambio en el condominio las actividades de los condueños se inspiran en la conservación de la cosa, hasta tanto se produzca la cesación del estado de comunidad y la consiguiente participación de la cosa común:
b) En cuanto al origen, la sociedad se constituye por acuerdo de partes, siendo su fuente, por consiguiente, el contrato; en cambio, la copropiedad puede constituirse por contrato, por actos de última voluntad y por disposición de la ley, conforme a la normativa del art. 2083.
c) En cuanto a la duración, la diferencia consiste en que la existencia de la sociedad depende enteramente de la voluntad de los socios que, ordinariamente, fijan un plazo en el acto constitutivo del ente. Excepcionalmente, sin embargo la sociedad puede extinguirse antes de la expiración del plazo estipulado. En la copropiedad, es de la esencia de los derechos reconocidos a los condueños el de pedir, en cualquier momento, la cesación del estado de indivisión por los medios que la ley establece.
d) Desde el punto de vista de la extinción, la sociedad concluye con la muerte de uno de los socios, en los casos especialmente previsto; la copropiedad, al contrario, no es afectada por el fallecimiento de uno o más de los copartícipes.
e) En el condominio, cualquiera de los condóminos puede hacer abandono de su cuota cuando no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, derecho que no pueden ejercer los socios integrantes de una sociedad.

También existen diferencias entre la copropiedad y la comunidad de bienes. El art. 2083 in fine establece: “No es condominio la comunidad de bienes que no sean cosas”. Así por ejemplo si varias personas se unen y constituyen un ente para la realización de negocios en común, habrás sociedad pero no condominio, lo mismo sucede en el caso de obligaciones con pluralidad de sujetos acreedores o deudores. Así, en las obligaciones mancomunadas y en las solidarias, pueden haber varios deudores y un solo acreedor, o varios acreedores y un solo deudor; tampoco habrá en esta hipótesis, condominio, porque la pluralidad de sujetos existe con respecto a bienes y no a cosas.

Existen diferencias entre la copropiedad y la comunidad hereditaria, partiendo de que el fallecimiento de una persona hace de que sus herederos sean llamados a sucederle, creándose entre ellos una comunidad hereditaria, que “es el lapso de coposesión de bienes que poseía el causante, y que va desde su fallecimiento hasta el reparto o partición que de los mismos hagan sus herederos”; en la comunidad hereditaria el patrimonio común está representado por una universalidad de derecho, llamada también de bienes, pero tal comunidad no es condominio porque éste sólo puede tener por objeto cosas.

En cuanto a la competencia para entender todo lo relativo al sucesorio corresponde al Juez del último domicilio del causante (por el fuero de atracción de la sucesión), mientras que en la acción de partición del condominio debe intervenir el Juez del lugar de situación de la cosa sometida al régimen de la copropiedad.


5. Modos de constitución del condominio.

a) CONTRATO: cuando dos o más personas se ponen de acuerdo para la adquisición de una cosa común, sin mediar entre ellas un contrato de sociedad; también se constituye el condominio por acuerdo de partes cuando por ejemplo: el dueño de una cosa venda una parte alícuota de ella a un tercero, o cuando se da una cosa en dación de pago a más de un acreedor.

b) ACTO DE ULTIMA VOLUNTAD: se hace referencia al testamento por el cual se manda un legado de cosa cierta a más de un legatario. La institución de heredero a más de una persona solo crea entre ellas un estado de comunidad hereditaria y no un condominio.

c) LEY: en todos los casos en que la ley impone el condominio sin tener en cuenta la voluntad de las partes, tales por ejemplo: los casos expresamente previstos son: i) el condominio de muros, cercos y fosos; mezcla y confusión (art. 2049) y confusión de límites (art. 2124 y sigtes)


6. Facultades de disposición de los condóminos respecto de sus cuotas.

La facultades de los condóminos son amplias respecto de la parte indivisa y sumamente limitadas en cuanto a la cosa común, la parte indivisa o cuota es una noción abstracta o ideal y los derechos de los condóminos respecto de ella constituyen un capítulo de la propiedad individual, con amplios poderes de disposición. Sobre la cosa común, los derechos de los condóminos concurren en igualdad de condiciones, limitándose unos a otros, siendo por tanto, muy restringidas las posibilidades de actuación sin contarse con el consentimiento expreso o tácito de los demás.

El art. 2089 expresa: “Cada condómino podrá ejercer, sin consentimiento de los otros, los derechos inherentes a su cuota parte ideal en la cosa y en la medida que sea compatible con el derecho igual de los demás. Podrá vender, hipotecar o ceder su cuota parte indivisa sin que los otros puedan impedirlo y sus acreedores podrán embargarla y hacerla vender antes de la partición. Podrá igualmente enajenar o gravar parte determinada de la cosa, pero la eficacia estará subordinada a que dicha parte le corresponda en la partición”.

El principio general es que el condómino goza de las facultades inherentes al dominio con toda su amplitud, sin más limitaciones que las impuestas por el derecho igual de los demás.


7. Imposibilidad de ejercicio de actos de disposición material o jurídica sin el concurso de todos los condóminos. Excepciones.

El art. 2084 establece: “Ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común, ni sobre menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad, bastará la oposición de uno de ellos para impedir lo que los demás quieran hacer a este respecto”.

Es el llamado ius prohibendi que el Código reconoce a todos y cada uno de los condóminos. De acuerdo a este precepto, los condóminos no pueden por ejemplo: realizar actos de disposición tales como la construcción de un edificio, sin el consentimiento de todos los condóminos, bastando la oposición de uno de ellos para impedir la realización de actos de la naturaleza señalada.



8. Facultades de los condóminos al uso y goce de la cosa común.

Las atribuciones se rigen por el principio de que la copropiedad no es otra cosa que un estado particular de la propiedad: los derechos derivados de ella son los mismos que corresponden al propietario único de la cosa, solamente que la propiedad está repartida entre varias personas. Por lo tanto, cada condómino tiene el uso y el goce de toda la cosa, es decir, que su derecho no se limita a una parte, sino que debe hacerse conforme con el destino de ella y de modo de no deteriorarla en su interés particular. Esto marca una notable diferencia con el propósito exclusivo, porque éste puede cambiar el destino de la cosa.


9. Responsabilidad de los condóminos por deudas contraídas en beneficio de la comunidad, por cargas reales y por impuestos.

Las obligaciones contraídas por uno solo de los condóminos, aunque sea en beneficio de la comunidad, solo a él afectan, pero la ley reconoce el derecho de accionar contra los otros copropietarios para el reembolso de los que hubiere pagado, conforme resulta del art. 2092 que expresa: “Sólo el condómino que contrajo deudas en pro de la comunidad está obligado a su pago, sin perjuicio de su acción contra los otros para el reembolso de los que hubiere abonado.
Si la deuda hubiere sido contraída conjuntamente por todos los condóminos, sin expresión de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto de la cuota que le corresponda”.

Esto significa que en las relaciones que genera la deuda contraída por uno sólo de los condóminos con el acreedor solo a él puede afectar, de lo que resulta que el acreedor carece de acción para demandar a los otros condóminos; solución inobjetable porque en ausencia de la autorización de los demás condóminos, la obligación contraida por uno sólo de ellos no puede afectar más que al que la contrajo, sin perjuicio de que éste pudiera reclamar el reembolso de lo pagado si la deuda contraída fue en pro o a favor de la comunidad que ha reportado beneficio al grupo de condóminos.

La segunda parte del artículo contempla la hipótesis de deudas contraídas colectivamente, la primera situación contemplada es que habiendo cláusula que establece la solidaridad, cualquiera de los condóminos puede ser demandado por el total de la deuda. El condómino que fuese elegido por el acreedor y pagase la deuda, tendrá la correspondiente acción de regreso contra los otros copropietarios.

En el caso de no haberse estipulado solidaridad, pero si cuotas determinadas a cargo de cada condómino, la responsabilidad quedará limitada a la proporción que hubiesen acordado y el acreedor, por consiguiente no podrá exigirles más que el monto previamente establecido.

Si la deuda es contraída colectivamente y sin fijación de cuotas, los condóminos estarán obligados por partes iguales, no importando, a tal efecto, cuál sea la parte que le corresponde en el condominio, quedando a salvo el derecho de aquel que hubiese pagado por demás de acuerdo a su cuota contra los otros condóminos.


10. Insolvencia del condómino.

El caso de insolvencia del condómino el art. 2094 resuelve la hipótesis de esta manera:

“El artículo se aplicará cuando uno de los condóminos adeude a otro un crédito originado por la indivisión, y quedará afectada la parte del deudor al cumplimiento d ela obligación, si este resultare insolvente, la deuda se dividirá entre los demás en proporción a su cuotas”.

Este caso previsto es el de la completa insolvencia de un condómino, es decir que carezca de otros bienes de cuya realización puedan los otros copropietarios conseguir dinero necesario para satisfacer sus respectivos créditos


11. La acción de reivindicatoria en el condominio:

Algunos autores sostienen que el condómino sólo puede reivindicar su parte indivisa, mientras otros afirman que puede abarcar la cosa en su totalidad.

El Código resuelve la cuestión relativa al alcance de la reivindicación en el condominio de acuerdo a lo que dispone el Art. 2091 que establece:

“Cualquier comunero tiene derecho a reivindicar su cuota-parte contra los otros condóminos, y a hacer valer respecto de terceros los derechos resultantes, la entrega se hará por consignación o secuestro por cuenta de todos los copartícipes, con arreglo a los principios relativos a las obligaciones indivisibles”.

Así se entiende que cuanto un condómino litiga contra otro condómino, el alcance de la reivindicación se limita a la cuota parte, pero cuando la acción es dirigida contra terceros, la acción comprende la totalidad de las cosas.

a. Contra un condómino: se limita a la cuota parte del interesado.

b. Contra un tercero: abarca la totalidad de la cosa o cosas reivindicada/s.

12. Cesación del condominio. Reglas aplicables.

La característica del condominio consiste en que el derecho pertenece a una pluralidad de sujetos, cada uno de los cuales ejerce las facultades inherentes al dominio, con las limitaciones impuestas por el derecho igual de los demás.

El modo normal de la cesación del condominio es la división de la cosa conforme lo dispone el art. 2088 que dice:

“Cada copropietario tiene derecho a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa”.

Por eso resulta inobjetable el derecho concedido a los condóminos para pedir, en cualquier momento, la división de la cosa común.

Las reglas aplicables son las del derecho sucesorio, esto lo establece el art. 2096:

“Las reglas relativas a la división en las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos que produce, se aplican a la división de cosas particulares.

Producen los efectos de la partición, la licitación y todos los actos a título oneroso por los cuales uno de los condóminos adquiere el dominio exclusivo de la cosa común”.

En consecuencia según el art. 2533 la partición debe hacerse por vía judicial en los siguientes casos:
“a) si hubiere herederos incapaces, o menores emancipados, como interesados;
b) si el causante fuere un presunto fallecido, y sus herederos tuvieren la posesión definitiva de sus bienes;
c) si hubiere herederos o legatarios ausentes. Se consideran tales los herederos y legatarios que se encontraren en el extranjero, si su existencia fuere dudosa. En este caso se nombrará un curador de sus bienes conforme a lo dispuesto por este Código; y
d) siempre que terceros, fundados en un interés legítimo se opusieren a la partición privada”.

El art. 2530 establece: “La partición entre coherederos mayores de edad, podrá efectuarse en la forma que convinieren por unanimidad, debiendo observarse lo dispuesto en este Código sobre la forma de lo contratos”.

Esto significa que entre condóminos mayores de edad, la partición del condominio puede efectuarse por contrato, que tratándose cosas registrables (por ejemplo inmuebles) debe ser instrumentado en Escritura Pública. Si hay acuerdo desde luego, en su defecto, deberá recurrirse al juez de 1ª Instancia en lo Civil de turno por vía de demanda (acción de partición de condominio).

13. Administración de la cosa común. Modalidades posibles.

Como quedó dicho precedentemente, todos los condóminos tienen el derecho de administrar la cosa común y todos pueden ejercer este derecho cuando haya acuerdo entre ellos; en caso de desacuerdo la deliberación de los condóminos decidirá, conforme lo establece el art. 2097-2098 y 2099 que expresan:

“DE LA ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN

Art.2097.- Siendo imposible, por la calidad de la cosa o por la oposición de algunos de los condóminos, el uso o goce o la posesión común, resolverá la mayoría si se la da en locación o se la administra por cuenta común, y fijará las condiciones, y nombrará o revocará administradores.

Si se resolviese la locación, será preferido a un tercero como locatario, el condómino que ofreciere las mismas ventajas, y entre condóminos con iguales ofertas, decidirá la suerte.

Art.2098.- Las resoluciones sobre administración se adoptarán con citación de todos los copropietarios, por mayoría absoluta de votos computados según el valor de las partes indivisas, aunque dicha mayoría correspondiese a uno solo de los condóminos.

Si hubiere empate, decidirá la suerte. Cualquier dificultad sobre asuntos administrativos, será sumariamente decidida por el juez, a solicitud de cualquier condómino y con audiencia de los demás.

En caso de duda, se presume iguales las partes. Los frutos se dividirán proporcionalmente a los valores de ellas.

Art.2099.- La administración del condómino que haya sido nombrado por la mayoría, será juzgada según las reglas del mandato.
Si lo hiciere sin mandato, será considerado gestor de negocios”.

1 comment:

Adm LOB said...

en el caso de un condominio indiviso
de 8 personas, si fallece uno de los condominos habiendo testado como herederos universales de todos sus bienes (incluido el condominio)solamente a 2 de los condóminos; como queda dividido el condominio?