LECCIÓN XXXII

EL USO Y LA HABITACIÓN

1. CONCEPTO. ANTECEDENTES.

El art. 2280 proporciona los conceptos de los derechos reales de Uso y Habitación en estos términos:

“Por el derecho real de uso el propietario de una cosa no fungible confiere a otro la facultad de servirse de ella, y tratándose de un fundo, la de percibir sus frutos en la medida que sea preciso para satisfacer las necesidades del usuario y su familia, con cargo de conservar la sustancia de la cosa.

Si el derecho constituido por el propietario se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código, derecho de habitación.

DERECHO DE USO:

El derecho de uso es análogo al derecho de usufructo, pero menos extenso que este, porque el “usuario” sólo tiene el uso de la cosa, no tiene derecho a aprovecharse de ella económicamente ni la facultad de percibir los frutos, a diferencia del derecho que otorga el usufructo, salvo en la medida que sea necesario para satisfacer las necesidades del usuario y su familia.

Los caracteres del derecho de Uso son los siguientes:

a) Es un derecho real porque se encuentra incluida en forma expresa en el art. 1953. de la misma forma que el usufructo el derecho real de uso se constituye sobre una cosa de otro y genera un relación directa e inmediata entre el usuario y la cosa;
b) El uso es de duración limitada en el tiempo, pues no puede durar que la vida de su titular;
c) El uso se establece sobre una cosa ajena, constituye un desmembramiento de la propiedad, porque las facultades inherentes a ella quedan separadas, de modo que unas son cedidas al usuario y otras las conserva el propietario;

El usuario adquiere dos derechos: 1) servirse de la cosa conforme a la destinación económica y emplearla en las aplicaciones que correspondan a su naturaleza; 2) siendo un fundo sobre el cual se constituye, el de sacar de él todos los frutos que fueren indispensables para la satisfacción de sus necesidades y su familia, con cargo de no alterar la substancia de la cosa.

DERECHO DE HABITACIÓN:

El art. 2280 establece que: “Si el derecho constituido por el propietario se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código Derecho de habitación”.

Su caracteres generales son los mismos que los del uso; es también un derecho real cuya duración está limitada en el tiempo, pudiendo ser vitalicio.

2. MODOS DE CONSTITUCIÓN.

El art. 2281 establece:

“Los derechos de uso y habitación se constituyen del mismo modo y con las mismas limitaciones que el usufructo, pero no existe uso ni habitación establecido por la ley…”

Así, pues cuando la fuente del uso es el contrato, éste debe contener las cláusulas que determinen las diversas modalidades de ejercicio de los derechos concedidos a los beneficiarios, sus obligaciones, etc. En caso de constituirse por disposición de última voluntad, son las disposiciones de ésta las que deben servir de título para la determinación de los derechos y obligaciones que asumen las partes. En consecuencia, los derechos de uso y habitación se establecen por:

a. Contrato
b. Usucapión, y
c. Actos de última voluntad.

3. DERECHOS QUE CONFIEREN.

El derecho de uso, es considerado un usufructo restringido porque el “ius fruendi” de su titular se halla limitado a la percepción de los frutos en la cantidad estrictamente indispensable para la necesidades del usuario y de su familia.

El Art. 2283 establece: “El derecho de uso y el de habitación, se limitan a las necesidades personales del beneficiario y su familia, entendida por tal el cónyuge del titular, sus descendientes, así como las personas a quienes el usuario o habitador deba alimentos, con tal que unos y otros vivan con él, y las personas de su servicio”.

Derecho de instalar un establecimiento industrial o comercial: El Art.2283 establece. “El habitador o usuario podrá instalar un establecimiento industrial o comercial que sea compatible con el destino de la cosa; pero no podrá ceder el uso de la habitación, ni arrendarla. Las necesidades personales del usuario serán juzgadas en relación a las diversas circunstancias que puedan concurrir”.

La norma permite la instalación de un comercio o una industria en el local sometido al derecho de uso o habitación, si no fuere impropio de su destino. En cuanto alas necesidades personales del usuario, ellas se adecuaran a la condición social de las personas, como de sus hábitos, estado de salud y lugar donde viva.

Derecho de obtener la posesión entera de la casa o fundo: El art. 2284 establece:
“Si el fundo sobre el cual se ha establecido un derecho de uso no produjera normalmente en un año más que los frutos suficientes para satisfacer las necesidades del usuario, o si la cosa bastare sólo para él y su familia, debe entregársele la posesión entera del fundo o de la casa, como si fuera usufructuario. Quedará él sujeto a las reparaciones de conservación y al pago de las contribuciones, como el usufructuario. Si no tomare sino una parte de los frutos, o si lo ocupare una parte de la casa, contribuirá en proporción de lo que goce”.

La solución de esta normativa de entregar el fundo entero al usuario como si fuera en usufructo se basa en la circunstancia de que la cosa no produjera en el año más que los frutos necesarios para satisfacer las necesidades del usuario y su familia; la segunda parte hace referencia a la contribución e los gastos de conservación y contribuciones como si fuera un usufructuario, salvo que salvo que el usuario haya tomado sólo una parte de los frutos ocupare una parte de la casa, en cuyo caso contribuirá en proporción al goce de la cosa.

Derecho de usar los frutos naturales: El art. 2285 establece:
“El que tiene el uso de los frutos de un fundo tiene derecho a usar de todos los frutos naturales que produzca. Pero si éstos provienen del trabajo del propietario, sólo tiene derecho a usarlos, pagados que sean todos los costos para producirlos.
El usuario tiene preferencia sobre el propietario, aunque por su uso todos los frutos fuese consumidos”.

La medida del aprovechamiento de los frutos por parte del usuario es en la medida de sus necesidades y de su familia; si esos frutos provienen del trabajo del propietario, el usuario sólo tendrá derecho a usarlos, una vez que sean pagados todos los costos para su producción, conforme a los supuestos siguientes:
a) que el usuario entre en el goce del bien cuando ya los trabajos de siembra habían sido realizados por el propietario; y,
b) que siendo extenso el fundo dado en uso, el propietario continúe cultivándolo.
En lo que respecta a la preferencia del usuario sobre el propietario en relación a los frutos, no puede exceder a los que el usuario y su familia le resulten necesarios para su subsistencia, porque el derecho se otorga precisamente para cubrir tales necesidades.

Derecho de aprovechar las crías, leche y lana, del rebaño o piara: El art. 2286 establece:
“El que tiene el derecho de uso sobre un rebaño (ganado lanar) o una piara (manada de cerdos, antiguamente y por extensión rebaño de ovejas), puede aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y el de su familia”

De igual modo el aprovechamiento no debe exceder en ningún caso lo necesario para el consumo del usuario y su familia; es decir debe satisfacer dichas necesidades y nada más.

Derecho de emplear en trabajos y servicios a los animales: El art. 2287 establece:
“Si el uso se ha establecido sobre animales, el usuario tiene derecho a emplearlos en los trabajos y servicios propios de la especie, para las necesidades de su industria o comercio”

El uso se otorga para cubrir las necesidades particulares del usuario y su familia. De este modo el aprovechamiento animal ha de ser en trabajos propios de su especie, no se podrá por ejemplo emplear una vaca lechera o un caballo de carreras para tirar una carreta.

4. CESIBILIDAD.

El uso no se puede ceder si se tiene a título gratuíto, pero si lo obtuvo a titulo oneroso podrá ceder el uso. Esto es lo que preceptúa el art. 2292:
“El que tiene el uso de los frutos de una cosa por un título gratuito no puede dar a otro por cesión o locación, el derecho de percibirlos, pero puede ceder el uso, si fue obtenido a título oneroso. En uno y otro caso, el uso de los frutos no puede ser embargado por los acreedores del usuario cuando tiene la calidad de alimentario”.

El art. 2291 establece: “Cuando el uso fuere establecido sobre cosas muebles, el usuario no tiene facultad sino para emplearlas en su servicio personal, y el de su familia, sin poder cederlo a otros, aunque se trate de objetos que el propietario tenía costumbre de alquilar”.

5. OBLIGACIONES DEL USUARIO Y DEL HABITADOR.

El art. 2290 establece:
“Las obligaciones del usuario son las mismas que las del usufructuario respecto de la conservación y reparaciones de la cosa, y el que tiene el derecho de habitación debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones de conservación, a prorrata de la parte de la casa que ocupe”.

El art. 2291 establece:
“Cuando el uso fuere establecido sobre cosas muebles, el usuario no tiene facultad sino para emplearlas en su servicio personal, y el de su familia, sin poder cederlo a otros, aunque se trate de objetos que el propietario tenía costumbre de alquilar”.

6. CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL USO Y DE LA HABITACIÓN.

El art. 2293 establece:
“Lo dispuesto sobre la extinción del usufructo se aplica igualmente al uso y la habitación, pero los acreedores del usuario no pueden impugnar la renuncia que hiciere de sus derechos.
El derecho de habitación se extingue por el abuso grave del habitador, que el juez calificará según las circunstancias”.

Como quedó visto, el usufructo se extingue por:
perdida o destrucción de la cosa no siendo fungible
por la muerte del usufructuario
por vencimiento del plazo
por cesación de la causa que lo originó
por consolidación o confusión
por el no uso por diez años, y
por renuncia

Estas mismas causas de extinción son aplicables al derecho real de uso y habitación. A los que debe agregarse la causal de “abuso grave por parte del habitador, que deberá ser calificada por un juez”.